簡単に始められる!おすすめのREIT特集

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堅実に月々収入を得たい人に人気なのが、不動産投資になります。

不動産投資はアパートやマンションの一室投資から一棟までなど様々な形があります。

値崩れもしにくく、定期的に収入を得られること、日々の売買などが必要ないことからやりたい人は多いでしょう。

しかし不動産投資には、多額に資金や時間、手間暇などがかかるため、今日明日すぐに始められるものではありません。

さて、REITをご存知でしょうか?REITとは不動産投資信託のことです。少額から気軽に不動産投資を始められるので、人気があります。

そこで今回はおすすめのREIT銘柄についてご紹介させて頂きます。

 

目次

 

1.REITとは

REITとは、不動産投資信託のことで、英語ではReal Estate Investment Trustのことです。

不特定多数の投資家からお金を集めて、マンションやアパート、ビルやホテルなど、さまざまな不動産に投資をし、その投資で得た利益を投資家に分配するという金融商品になります。

REITは2001年(平成13年)9月10日に東京証券取引所で取引が開始された、まだ新しい金融商品になります。 

不動産投資信託は、アメリカで1960年代にスタートした運用法で、日本では2000年の11月に投資信託の改正法によって設定することができるようになりました。

上場している不動産投資は未上場の投資信託と違って、大きな5つの特徴があります。

①市場が開いている時間帯ならリアルタイムで売買することができる

②指値と成行き注文ができる

③信用取引ができる

④どこの証券会社でも購入することができる

⑤買付手数料や売却手数料がかかる

①から順番に詳しく見ていきます。

 

①市場が開いている時間帯ならリアルタイムで売買することができる

REITは証券会社を介して証券取引所で売買することになります。

価格はその時の時価になり日々変動します。取引時間は前場9:00~11:30、後場12:30~15:30になっています。

②指値と成行き注文ができる

指値とはいくらで買ったり、売りたいなどを明確に金額で示して注文する方法です。

成行はいくらでも良いので購入したいという注文方法で、値段は設定しません。

通常の未上場の投資信託の場合は指値注文ができません。 

③信用取引ができる

上場投資信託なので信用取引ができます。

信用取引とは、株式や現金などの資産を担保にして証券会社からお金を借りて株を購入する方法です。

預けた担保の最大3.3倍もの金額を取引できます。 

④どこの証券会社でも購入することができる

上場株式と同様で、どこの証券会社からでも売買することができます。

但し、証券会社によって売買手数料は異なります。 

⑤買付手数料や売却手数料がかかる

株式と同様買付手数料と売買手数料がかかります。

 

2.REITのメリットとデメリット

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REITのメリットとデメリットについてまとめてみました。

REITのメリット

・分散投資ができる

・少ない自己資金で始めることができる

・プロに運用をまかせることができる

・お金が必要な場合、すぐに売却できる 

REITは不動産投資信託になるため、1つの物件だけではなく、複数の物件の収益を得ることができます。

物件もマンションやオフィスビル、戸建て賃貸やホテルなど、さまざま不動産があるため、1つに物件で赤字を出したとしても他の物件で収益を上げてマイナス分を相殺することもできます。

このようにREITでは不動産投資では難しい分散投資をすることができます。 

次に最低購入価格になります。

REITは投資信託の1種になるため、販売価格の設定が1万円前後であることがほとんどです。

通常の不動産投資では、物件を購入しなければならないため、最低でも数百万円ほどかかりますが、REITなら1万円前後で始めることができるため、気軽に始めることができます。

プロに運用を任せられるため、自分で物件を選んだりする必要がありません。そのため、普段忙しくて時間のない会社員など、兼業投資家に向いていると言えます。

上場している不動産投資信託の場合は、立会時間内に売却すればすぐに現金に換金することができます。

不動産投資では一般的に物件を売却するのに時間がかかるといわれていて、流動性や換金性が低い投資法とされています。

REITのデメリット

・不動産自体の値下がりでファンド自体の基準価格が値下がりする

・金利変動によって基準価格が下がったり分配金が下がることがある

・上場廃止

・災害や地震、火災によって保有している不動産価値がさがることがある

不動産市場では、社会的背景や経済状況、地価の下落などによって、ファンドで保有している不動産の価値が下がることがあります。

この場合は当然ですが、投資信託の価格も下落したり、分配金が少なくなったりすることもあります。

金利は不動産投資に大きな影響を及ぼします。通常、REITの運営は投資家からの資金で賄われていますが、足りない分の銀行などの金融機関からの借り入れを利用しています。

そのため金利が仮に上がった場合は、ローンの金利も上がるため、投資信託の支出が増えて収益を圧迫する事になります。その場合は基準価格の下落や分配金の減配などにつながることもあります。

上場している不動産投資信託の場合は上場廃止になるリスクがあります。上場廃止になると売却できなくなることもあるため元金がほとんど戻ってこないケースもあります。

投資信託が保有している不動産物件が、地震や火事などの天災に見舞われた場合、不動産としての価値がなくなることや、修理や修繕に多額の費用がかかることもあります。その場合は基準価格や分配金に影響を及ぼします。

このようにREITにはメリットとデメリットがあります。 

 

3.REITを選ぶポイント

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REITの銘柄を選ぶときに見るべきポイントをまとめていました。

・どのような物件に投資しているか?

・手数料はいくらか

・分配金がある場合は分配金の実績

・基準価格の推移

・運用実績

一つずつ見ていきましょう。 

 

・どのような物件に投資しているか?

そのREITがどのような物件で不動産投資を行っているのかは確認しておく必要があります。

例えば、個人向けの賃貸マンションでの運用ならば、比較的基準価格が安定して分配金の変動が少ないとされています。

一方で、オフィスビルディングなどの不動産投資では景気に左右されやすく、リターンが大きい分、価格の変動が大きいのが特徴です。

このように物件ごとに性質が異なるため、REITもどの不動産で投資をしているのかによってリターンが違ってきます。

・手数料はいくらか

手数料は直接投資利回りに関係してくるため、安ければ安い方が良いとされています。

極端に高すぎる場合は投資を検討しなおす必要があります。

いくら収益が多くても手数料が高くては元も子もありません。

・分配金がある場合は分配金の実績

分配金があるREITの場合は実績を直近3年分ほどは見ておくと良いでしょう。

分配金が減っていたり、分配が出せなくなっている場合は、そのREITの運用が黄色信号を出しています。

また基準価格に対して高すぎる分配金を出しているREITにも注意が必要で、その場合はそのREITの資産を食いつぶしている可能性があります。

・基準価格の推移

基準価格は重要です。

一般的に、REITや投資信託は1万円ほどから運用が開始されているため、基準価格が6,000円を割り込んでいる場合などは、その銘柄が挽回するチャンスはほとんどないといっても過言ではありません。

価格が下がっているREITの投資をしたい場合は、分配金狙いでの運用をおすすめします。

REITで毎月分配金がもらえる銘柄の場合、例えば基準価格が3,000円ほどに下がっていて、分配金が毎月40円出しているとすると、1万円分の投資で1月に120円分の分配金を受取ることができます。

つまり、基準価格が下がっているとその分口数が買え、結果的により多くの分配金を得ることができると言うわけです。

・運用実績

運用実績も直近で5年分ほどを見ておくと良いでしょう。

極端に下がっているものは今後も値下がり続けるリスクがあるため要注意です。

 

4.おすすめのREIT銘柄特集

おすすめのREITの銘柄を特集しました。

 

▼野村J-REITファンド

野村J-REITファンドは、日本賃貸住宅投資法人や日本ビルファンド投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人やオリックス不動産投資法人などの投資証券で構成されています。

年間収益率は2009年~2018年の間で2011年と2016年、2017年以外は10%~50%の高い数字を出しています。

確定拠出年金向けの金融商品なので、堅実でリスクを取らない運用を目指している人にピッタリの銘柄になっています。

野村J-REITの概要

基準日

2018年4月16日

基準価格

27,522円

設定日

2005年4月11日

基準価格最高値

2016年4月25日 29,386円

基準価格最安値

2008年10月28日

6,444円

騰落率

182.1%(分配金再投資の場合)

純資産総額

224.8億円

資産割合

J-REIT 98.07%(2018年2月28日時点)現金 1.93%

予想配当利回り

4%

手数料

購入手数料 2.7%

信託財産留保額 0.3%

運用管理費 年間1.08%

おすすめする理由はやはり基準価格が設定以来順調に値上がりし続けていることにあります。

これは運用利益を順調に出していることを意味していて、純資産総額も年々増加しています。分配金再投資型でみてみると、直近10年間の収益率は8.37%と高い数字を出しています。

この銘柄は東証REIT指数を参考に運用しているのですが、東証REIT指数と野村J-REITとの差異は2.59%で、野村J-REITが上回っていることになります。

運用がうまくいっているため、より多くの投資家が資金を預けるため、ファンドの純資産総額が増え続けます。

より効率的に投資ができるという良い循環によって、資産運用されています。デメリットは手数料が高めに設定されていることになります。

購入手数料は販売会社によって異なり、最大で2.7%ということになります。

 

▼ニッセイJリートインデックスファンド

このニッセイJリートインデックスファンドは、国内の不動産信託証券に投資をする不動産投資信託になります。

国内の金融商品取引所に上場している不動産投資信託証券に投資をしていて、東証REIT指数の動きに連動することが運用目標になっています。

この銘柄の最大の魅力は買付手数料と売却手数料と信託財産留保額が無料になっていることです。

組み入れ銘柄は日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人、日本リテールファンド投資法人など国内の大手投資法人になっています。

不動産投資信託証券が98.7%、現金などが1.3%となっています。信託報酬は0.27%と低めに設定されているため投資効率の良い銘柄であると言えるでしょう。

ニッセイJリートインデックスファンド概要

基準日

2018年4月6日

基準価格

14,699円

設定日

2013年6月28日

基準価格最高値

2018年1月24日 15,271円

基準価格最安値

2017年7月14日 13,737円

騰落率

47.47%(分配金再投資の場合)

純資産総額

8,496百万円

資産割合

J-REIT 99%(2017年5月12日時点)現金 1%

予想配当利回り

4%

手数料

購入手数料 0%

信託財産留保額 0%

信託報酬0.27%

ニッセイJリートインデックスファンドのメリットは買付手数料と売却手数料が無料になっていて、信託報酬も0.27%とかなり低めに設定されていることになります。

設定来の基準価格の最高値と最安値の差も大きくないため、運用が堅実に行われていることが分かります。

長期でコストを抑えてローリスク・ローリターンで資産運用を行いたい投資家に人気の銘柄になっています。

 

▼フィデリティ・Jリートアクティブファンド

フィデリティ投信株式会社が運用するリートになります。

日本の証券取引所に上場している不動産投資信託証券(REIT)に投資を行います。

毎月分配型では一月あたり、1万口保有で120円~180円の高い分配を出すことから人気があります。

5年間のトータルリターンが6.42%と高い数字をだしており、ファンド60銘柄中1位にランクインしています。

2017年度には流入資金が100億円ほどと投資家から支持を得ているリートの1つになっています。 

フィデリティ・Jリート・アクティブファンド概要

基準日

2018年4月6日

基準価格

10,005円

設定日

2012年12月14日 償還日2023年4月24日

基準価格最高値

2015年4月16日 15,346円

基準価格最安値

2018年3月26日 9,838円

騰落率

109.44%(分配金再投資の場合で設定来)

純資産総額

329.3百万円

資産割合

投資証券 98.6%(2018年1月31日現在)現金 1.4%

手数料

購入手数料 3.24%

信託財産留保額 0.30%

信託報酬1.026%

組み入れ銘柄はジャパンリアルエステイト投資法人や野村不動産マスターファンド投資法人、日本ビルファンド投資法人、オリックス不動産投資法人や日本リテールファンド投資法人などが中心になっています。

投資物件のほとんどがオフィスビルや商業施設、物流施設やホテルなど利益率が高いとされている不動産投資をメインにしている投資法人です。

組み入れ銘柄は35銘柄数で上位10銘柄で全体の61.7%を占めています。また、リッパー・ファンド・アワード・ジャパン2017や最優秀ファンド賞を受賞しているなどその運用には定評があります。

ファンドにかかるコストが比較的高めに設定されていますが(購入手数料3.24%、信託財産留保額0.30%、信託報酬年1.026%など)毎月分配金を出しながら基準価格が1万円以下になっていないことから、かなり投資効率が良いことがわかります。

多少コストがかかっても毎月分配金を受け取りながら堅実に資産運用をしたい人には向いている銘柄だと言えます。

 

いかがでしたか。この記事が皆様の一助になれば幸いです。

著者:hironohikari

元大手証券会社で資産運用コンサルティングとして働いていました。現在は投資家兼金融ライターとして活動しています、皆様のお役に立てる記事を配信していきたいと思います。

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