賃貸と持ち家どっちがお得?検討のポイント

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人生で一番大きな買い物と言えば、「住宅」です。

一度購入してしまったら「気に入らないからやっぱり変えようかな。」などと言って、簡単に住みかえられるものではありません。

 

住宅の購入にあたっては、「大きな決断」とが必要になります。

みなさんの中には、今まさに家を購入するか、賃貸に住み続けるか迷っている方もいらっしゃるかもしれません。

 

それでは、何を基準に「買う・買わない」を決めればいいのでしょうか?

 

今回は、賃貸・持ち家のそれぞれのメリット・デメリットを見ることで、「買う・買わない」の判断ポイントを見ていきましょう。

 

1.そもそもなぜ、住宅購入の検討は面倒なのか?

仕事にも慣れ、生活の基盤ができる年齢となると、住宅の購入を考えたことがある方もいらしゃるかもしれません。

しかし、購入を検討するのに、まずは何から始めていいのかわからない方も多いのではないでしょうか。

 

「どちらが得か?」については、住んでいる場所の土地相場だけでなく、転勤の可能性の有無、「将来親と同居する可能性はあるのか?」といった点など、様々な要因によって変わってきます。

 

また、自分の周りの環境だけではなく、「どのような住宅ローンを組むのか?」や「住宅ローンの契約時・契約期間中の金利はどれくらいなのか?」といったことによっても左右されます。

 

住宅の購入には多くのお金が動き、簡単に建て替えや場所の変更ができないだけに、慎重に検討する必要があります。

 

2.それぞれにメリット・デメリットがある

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何事にも言えるのですが、賃貸・持ち家ともにそれぞれメリットとデメリットがあります。

その内容も、人によっては大きなメリットに感じることがある人もいれば、あまりメリットに感じない人もいるかもしれません。

 

「家どうしようかな?」と思ったら、住宅展示場に足を運ぶよりも前に、まずは賃貸と持ち家のメリット・デメリットを確認してみてはどうでしょうか。

 

(1)賃貸に住み続ける場合のメリット・デメリット

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【メリット】

①急な転勤にも対応できる

賃貸であれば、仕事の都合による急な転居があった場合でも、簡単に引っ越しができます。

 

持ち家の場合には、家を残したまま別の場所で家を借りなければならなくなってしまいます。

そのため、住宅ローンの残高がある場合、月々の住宅ローンの支払いと家賃の支払い、両方を負担しなければならず、毎月の費用が高額なものになってしまいます。

 

②家族構成が変化した場合にも柔軟に対応できる

家を持つタイミングとして多いのが、結婚をした時や子どもができたときではないでしょうか?

 

「家を建てる時には3人家族だったけれども、その後また子どもが生まれて家族構成が変わった」ということも起こりえます。

また、「住み始めた当初は子どもを含めて4人家族だったけれど、子どもが独立したら広い家に夫婦二人で住むことになって寂しさを感じている」というケースも珍しくありません。

 

その他にも、「高齢になった自分の両親と同居することになった。」や「自分の子ども・孫と3世帯同居をすることになった」など、家を建てた後に家族構成が変わることはよくあります。

 

賃貸であれば、家族構成の変化に合わせて引っ越しをすることが比較的簡単にできます。

一方で持ち家の場合は、リフォームなどで対応することもできますが、家自体の大きさを変えることはできないので、その点の自由度は低くなります。

 

③保守修繕費用がかからない

住宅を購入した場合には、家の外壁や玄関の鍵が壊れてしまった場合には、自分で業者に修理を依頼し、費用も自分で負担しなければなりません。

 

また、マンションを購入した場合には、他の住人との共用部分の修理などにもお金がかかります。

通常、マンションの場合は修繕積立金としてマンション管理組合で毎月積み立てを行いますので、月々にかかるお金は必然的にローン返済額よりも多くなります。

 

しかし賃貸であれば、大家さんや管理会社に連絡をして対応してもらうことができます。

 

持ち家の場合、購入したばかりの時は修繕費用がほとんどかからず、それほど気にならないかもしれません。

しかし、10、20年後になってからお金がかかってきますので、家を買ったあとも計画的な貯金が必要になります。

 

【デメリット】

①一生家賃を支払い続けなければならない

当たり前ですが、賃貸は何年家賃を払い続けようと、自分の持ち家になることはありません。

そのため、賃貸住宅に住んでいる限り、一生家賃を払い続ける必要があります。

 

仕事をしている間は特に気にならないかもしれませんが、退職後、年金で生活するようになると、毎月一定額の費用がかかることに負担を感じることもあるかもしれません。

 

また、賃料の相場は住んでいる場所や築年数など、さまざまな条件によって異なります。

ただ、「生涯でどれぐらいのお金がかかるものなのか?」といった疑問については、持ち家との比較検討をする場合に気になるところです。

 

例えば、30歳の男性が一生家賃8万円の住宅に住み続けると仮定します。

30歳男性の平均余命(平成27年時点)は約51年です。

つまり、平成27年の時点で30歳の男性は、平均して81歳まで生きることとなります。

 

家賃8万円の場合、1年間で8万円×12か月=96万円の家賃負担が発生することになります。

これが51年続くとすると、生涯で4,896万円の家賃を負担することとになります。

 

もちろん、家賃相場がこれより高い地域も安い地域もあるでしょう。

賃貸の場合は場所によって家賃は変動しますが、持ち家を購入する場合にも場所によって土地の値段が異なるため、ご自身が住んでいる地域に当てはめて考えてみるのがいいかもしれません。

 

②リフォームをしたい場合に制約を受ける

最近では、自由にリフォームができる賃貸物件も出てきましたが、まだまだ数は多くありません。

「部屋を自分の好みにリフォームしたい」という方や、「親と同居するのでバリアフリーにしたい」という方は、リフォームができないことで不便を感じることもあるかもしれません。

 

生活環境が大きく変わる場合には、どうしても住みかえをする必要が出てきてしまいます。

 

③ペットを飼うことができない

「ペットOK」となっているアパートもありますが、そういったアパートは家賃が高くなる傾向があります。

 

また、ペットを飼える場合でも、ペットを飼うことで部屋が傷むことが多いため、退去時に高額な修繕費がかかってしまいます。

 

(2)持ち家のメリット・デメリット

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【メリット】

①住宅ローンを払い終えれば、家にかかるお金の負担がなくなる

なんと言っても持ち家の最大のメリットは、「住宅ローン支払い後の家賃負担を気にしなくていい」ことです。

 

特に、「老後の家賃負担がない」ということに魅力を感じる方は多いようです。

そのためにも、住宅ローンの支払いは定年までに終わらせることをおすすめします。

 

一般的には、住宅ローンの返済期間は20年、35年ととても長い期間に及びます。

中には、将来を見据えて早めに住宅を購入する方もいらっしゃいます。

 

②自由にリフォームが出来る

持ち家であれば、自由にリフォームができます。

 

また、ペットを飼うことを前提に「ペットと暮らしやすい家」を設計してもらったり、子どもが増えた時のことを考えて可動式の間仕切りを取り入れたり、と自分たちのライフスタイルにあった家にすることもできます。

 

【デメリット】

①生活環境が変わった場合でも、住宅ローンは支払い続けなければならない

転職などで給料が下がった場合でも、住宅ローンの支払い金額は変わりません。

そのため、一度ローンを組んで家を購入した場合には、何があろうとローンを完済しなければなりません。

 

また最近では、借入金額を多くするために、共働きの夫婦がそれぞれの名義でローンを組むケースもあります。

そうすると、子育てや介護などでどちらかが仕事をやめなければならなくなってしまった場合に、一人分の収入で二人分のローン返済をする必要が出てきてしまいます。

 

なお、通常ローンを組む際には「団体信用保険」という保険への加入が必要となります。

これは、ローンの契約者が死亡した場合や三大疾病にかかり長期間働けない状態になった場合に、住宅ローン残高と同額の保険金を保険会社から受け取ることが出来る、という保険です。

 

先ほど記載した、共働きの夫婦がそれぞれの名義でローンを組む場合、死亡した(または三大疾病にかかった)契約者のローン残高は、団体信用保険から支払われる保険金で補てんすることができます。

しかし、残された配偶者はその後も自分名義のローンを返済していく必要があるため注意が必要です。

 

②毎年固定資産税がかかる

住宅ローンを完済してしまえば定期的な費用はかからないと思いがちですが、毎年必ず固定資産税がかかります。

 

固定資産税とは土地や家屋を所有している人が、毎年市町村に支払わなければならない税金です。

固定資産税は国土交通省が公表している土地の評価額や、家屋の評価額をもとに計算されます。

 

標準的な税率は1.4%ですが、市町村が財政難などの場合には少し引き上げられることもあります。

 

固定資産税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額(国土交通省が定める土地や家屋の評価額に70%をかけたもの)×1.4

 

さらに、規模の小さい住宅(住宅1戸あたりにおける200平方メートル(60.5坪)以下の部分)や一般的な住宅(一般住宅のうち200㎡を超える部分)の土地に対しては、固定資産税の減税措置があります。

そのため、土地にかかる実際の固定資産税評価額は上記の式から算出された金額の1/6や1/3の金額になることが多いです。

 

固定資産税は土地の評価額によって大きく左右されるため一概には言えませんが、毎年数万~十数万円程度課税されると思っていたほうがいいでしょう。

 

③住宅ローンの金利負担が意外と重い

住宅の購入にあたって、住宅ローンの金利負担は馬鹿にできません。

住宅ローンは毎月の返済額で考えることが多いため、総額にすると一体いくらの金利を支払っているのか考える機会は少ないでしょう。

 

最近では長期金利の低下から、住宅ローン金利もかなり低くなっています。

そうは言っても、長期間にわたってお金を借りる、ということはかなりの利息を支払うことになるのです。

 

例えば、3000万円を1.3%の金利で返済期間を35年として借り入れたと仮定します。

住宅ローンには、金利が変動する変動金利タイプのものと、金利が変動しない固定金利タイプのものがあります。

また、返済の方法についても、毎月同じ金額の元金を返済していく「元金均等方式」と、元金と利息を合わせて毎月同じ金額を返済していく「元利均等方式」とがあります。

 

今回は、固定金利タイプの住宅ローンを元金均等方式で返済していくと仮定して計算していきます。

 

この場合、35年間での支払い総額は約3,684万円となります。

つまり、3,000万円を借り入れると、その利息として約648万円を支払う必要があるということです。

 

支払う利息は、返済期間や借入金額によって変動します。

返済期間を短くしたり、住宅購入時の頭金を前もって貯めておくことで、金利負担を軽減することもできます。

 

同じ3,000万円を借りるにしても、返済期間を20年にすることで、支払い総額は約3,391万円に減らすことができます。

返済期間が長くなればなるほど、金利負担は重くなるため、家計と相談をしながら決定する必要があります。

 

なお、条件を満たす借入をしている場合には、住宅ローン減税制度を利用して所得税の控除を受けることもできます。

 

3.住宅購入を検討する際に考えるべきその他のこと

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今回は、賃貸と持ち家を比較して、それぞれのメリット・デメリットを見ていきました。

 

しかし、本格的に持ち家の購入を検討するにあたっては、以下のように考えておかなければならないさまざまな要素があります。

  • ・自分の親が持ち家を持っている場合、生涯そこに一緒に住むことはないのか?
  • ・住まない場合には、その家をどうするのか?
  • ・家の購入を決める場合には、新築と中古どちらが良いのか?

 

今挙げた項目の中でも、「親の家」というのはある程度検討しておかなければならないポイントです。

 

よく「家は資産だ。」と言われることがありますが、経済状況や立地、維持にかかる費用によっては、資産どころか毎年費用負担を生み出す負債になってしまうこともあります。

 

賃貸、持ち家それぞれにメリット・デメリットはあります。

これらのメリット・デメリットのほかにも、ご自身の生活環境やライフスタイルに応じて、検討してみてはいかがでしょうか。

 

4.まとめ

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  • ①家賃相場や土地の価格は、住んでいる場所によって大きく異なるため、比較をする際には「自分の地域の相場」を考えて検討する必要がある。
  • ②一般的に、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるのは賃貸。
  • ③持ち家は、住宅ローンの支払いが終われば、固定資産税のような毎年かかる費用や修繕費などの突発的な支出を除くと、月々の負担がなくなる。
  • ④家の購入にあたっては、自分自身のライフスタイル考えた上で十分な検討をしましょう。
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