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失敗しない不動産投資!?知っておくべき失敗原因!!

本来、不動産投資は、私が是非ともおすすめする運用手段です。

しかしながら、一歩間違えると大失敗する可能性もある投資であることを忘れてはいけません。

また、不動産投資は、動く金額も大きいため、不動産業者を始め多くの専門家が絡んできます。

そういった方達の全てが、投資家のためを想った助言をしてくれるわけではありません。

残念ながら、専門家と、素人で、情報・知識の格差があることを悪用して、投資家を騙すような方達もいます。

 

素人を鴨にして、利益をあげようとするのは、不動産に限ったことではありません。

株式や、FXなど、それぞれの投資でも同じです。

しかし、違うのは、株式などで運用する投資家は知識を身に着けて、自分自身の判断で投資を行うのに対して、不動産投資を行う方の中には、不動産業者などに、過度に依存して投資を行ってしまう方が多くいることです。

 

本来、不動産投資は、魅力的で、とても有効な投資手段です。

その運用の効果を十分発揮するためにも、投資家自身でリスクを見分けるための知識を身につける必要があります。

今回は、その知識を得るための1つとして、投資の魅力ではなく、失敗する危険性と、対処方法という観点から不動産投資を分析したいと思います。

 

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物件選びの失敗

失敗ポイント1. 対象地域の選定

不動産投資でも、どういった物件に投資するかを決定することから始まります。

そして、物件を選定していると、参考となる指標として、「利回り」という言葉が頻繁に出てきます。

基本的には、この利回りを基準として、不動産を選択することが多くなります。

投資物件を比較するのに、何を基準として考えれば良いのかは、非常に難しいのですが、この「利回り」を使用すると、とてもすっきりと解った気になります。

利回りは、物件毎に、投資した金額に対して、どれだけの利益が出るのかという指標です。

これで比較すると、簡単に物件毎の良し悪しを分析出来た気になれます。

 

しかし、これだけで安心してはいけません。

例えば、対象物件が位置する「地域」の問題があります。

通常、都心(東京23区内など)の物件は利回りが低く、逆に地方の物件は利回りが高く設定されていることが多くなります。

そして、同じ地域の物件同士で比較しても、利回りの差が出てきます。

 

では、単純に、利回りの高い物件(地方の物件)を選ぶことが、投資家にとって良い運用かと言うとそうではありません。

利回りが高いには、それだけの理由があり、慎重に選択する必要があります。

 

特に重要なのは、空き室リスクです。

例えば、地方物件のリスクとして、一旦空き室となると、次の入居者が見つかりにくいことがあります。

特定の大学や工場に依存する物件の場合、そういったものが移転すると、次の候補者自体が全くいなくなることもありますし、人口減少地域であれば、空き室リスクが年々増加していくことにもなります。

地方だからと言って、全てが同じリスクという訳ではありませんし、都内であっても上記のリスクが無い訳ではありません。

重要なのは、単に利回りの高低だけで地域を選ぶのではなく、地域毎の特性をしっかりと把握しながら物件を選ぶことです。

そのためには、ご自身で良く理解している地域から、物件を選ぶのがお勧めです。

 

失敗ポイント2. 間取りの選択

これからあらためて投資用物件の取得を検討されている方にとって、ファミリータイプとワンルームのどちらが良いかは悩みどころです。

賃貸経営がうまく行かなかった時には、最悪自分で住めば良いとお考えの方には、ファミリータイプが魅力的に写るかもしれません。

しかし、一般的には、ワンルームの方が良いと考えられています。

 

ワンルームが望ましい主な理由は、同じような地域、グレードの物件で比較しても、利回りが良くなりやすいからです。

具体的に言えば、不動産の購入価格は、坪あたりの単価がある程度決まっていて、それに面積を乗じて決定されます。

つまり、面積が大きくなれば、その分購入価格も比例的に高くなっていきます。

 

一方、賃料は面積に単純には比例しませんので、2倍の面積だからといって、賃料も2倍に貰えるわけではありません。

そのため、ワンルームマンションの方が、投資金額に比べて、収益性が高くなるということになります。

また、最近は晩婚化や、そもそも結婚しない方も増えてきていますので、相対的にワンルームマンションに対する需要が高くなっていくという期待感もあります。

安易に、ファミリータイプを選択してしまうと、投資額も大きいのに、赤字になってしまうという可能性が出てきますので、注意が必要です。

 

但し、ファミリータイプが全く駄目という訳ではありません。有利な点もあります。

ひとつに、「マイホームから」転用することのメリットです。

一旦、ご自身のマイホームとして購入して、一定期間居住した後に、賃貸用物件として使用することが考えられます。

この場合、住宅としての使用期間中は、住宅ローンによる低金利での借入が可能なうえ、最長10年間の住宅ローン控除も受けられます。

10年間これらのメリットを享受した後、賃貸用物件として使用することも可能です。

なお、住宅ローン控除は、50㎡以上の居宅であることが要件の1つですので、ワンルームでは基準を超えられないことがあります。 

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失敗ポイント3. 高額賃料物件の危険

対象物件の選択時に、高付加価値すぎる物件を選択するという失敗も見受けられます。

ご自身で住むとしたら、こんなところが良いという理想の観点で物件を選択したり、付加価値が高いほうが入居者も集まりやすいだろう、という安易な考えで物件を選ばれるのでしょう。

しかし、こうした高額賃料の物件は慎重に選択すべきです。

特に、エリアが人気の劣る地域なのに、設備が豪華なため、賃料が高くなってしまうというケースは、非常に危険です。

低賃料の物件を求める地域に、高額の物件を用意しても需要が限られてしまいます。

 

例えば、高額なタワーマンションを選択するようなケースを考えてみましょう。

タワーマンションは確かに人気があり、是非住んでみたいと思われる方は沢山いると思います。

しかし、実際に住めるかどうかは別問題です。

賃貸物件の場合、設備よりも賃料を重視される傾向があるため、周辺賃料相場から逸脱してしまう物件は敬遠されたり、検討にも入らなかったりします。

対象エリアの賃料相場を十分に加味したうえで、物件を選択しましょう。

 

また、こういった物件のデメリットとしては、修繕にかかるコストが高くなるということもあげられます。

そもそも、そんな設備がなければ何もしなくて良かったのに、無駄な維持コストを負担する必要が出てきます。

そして、埋め込みエアコンや、ディスポーザー、床下暖房など、そもそも交換費用が高くつくことがあり、将来的な収支が厳しくなる可能性があります。

 

検討時における失敗例

失敗ポイント4. 物件に対する調査不足

まさかとは思いますが、対象となる不動産を実際に見ることなく決定したりしていませんか。

不動産業者の営業マンが用意してくれる物件写真や、近隣エリアの情報、投資収益・利回りのシミュレーションなど、紙でもらう資料を見て、十分に解ったような気になっていませんか。

 

調査不足を原因とした失敗は非常に多いです。

物件の調査は、不動産業者に連れられて一度見に行けば良いというものではありません。日を変え、時間を変え、ご自身で何度も足を運ばれるべきです。

そうでなければ、周辺環境や、需要の有無が解りません。

不動産業者から出される資料は、作文次第で、好印象を与えるように書かれているものです。

人通りの無い地域を「閑静」と表現したり、そもそも、マイナス要因は記載しないなど問題がたくさんあります。

 

こういった場合、実際に投資してから、思っていたような入居とならず、空き室期間が長くなる、賃料が安くなるといった失敗が起こりやすくなります。

必ず、ご自身の目で、納得するまで確認する必要があります。

 

また、中古物件では、建物の設備の状況についても、しっかりと見ておくべきです。

エアコンや、水回り、外壁など、現在の状況について確認しておく必要があります。

老朽化している可能性が高ければ、購入後の設備投資や、修繕を行うことを考慮(必要となる費用を収支予測に折り込んで)する必要があります。 

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失敗ポイント5. 収支計画を鵜呑みにして判断

不動産会社からもらう収益のシミュレーションを鵜呑みにしていませんか。

これは非常に危険です。

正直、収支計画も、作成者の気持ち次第でなんとでも作れます。

恐らく資料のどこかに、小さな文字で「現時点の想定」で、「実際の収支とは相違するかもしれません」など、言い訳がたくさん記載されており、後から文句を言われても知らないと言える準備がなされています。

投資家の判断を誤らせる、特に注意すべき要因として以下の3点をあげます。

 

①投資家を勘違いさせる「想定」利回り

不動産業者から出される資料で誤解が多いのは、「利回り」計算に関するものです。

正直、慣れない人にとっては、「想定」や「グロス」など、言葉の意味が良く解らないのに、良く確認せず、判断してしまうことがあります。

そして、これが失敗の大きな原因となります。

 

よく失敗の原因となるものとして、「想定」利回りがあります。

想定とは、現実とは違うかもしれませんが、計算上の仮定ですというものです。

例えば、入居者がずっといない賃貸用マンションでも、募集賃料で入居したとすれば、こういう収益になりますという「想定」で、収益計算するというケースもあります。

一見、そのような資料を見ると、購入すれば収益が入ると勘違いしてしまう可能性がありますが、実態はずっと空き室だったりします。

また、入居している場合でも、現状のまま貸し続けることを「想定」し、退去するリスクを無視しているケースもあります。

賃貸物件は一旦空き室となると、その間賃料が入って来なくなるだけでなく、部屋のクリーニングや、修繕、入居者募集のための広告費、不動産仲介の手数料などが必要となります。

大学近隣の学生向けマンションにも関わらず、定期的な入居者の交代を考えていないということすらあります。

こういった空き室の発生を収支計算に折り込んでおらず、説明もされないという業者は相当悪質だと考えるべきです。

相手は素人だから、と良いように騙そうとしています。

 

②利回り計算の「グロス」に注意

また、グロスという考え方を覚えておきましょう。

グロスとは費用の発生を考えずに、不動産の購入価格に対して、賃料収入が何%の利回りになるかという指標です。

一方で、不動産賃貸にかかる費用(例えば、先ほどの空き室時の費用や、税金、管理会社への費用、修繕費、火災保険料など)を控除した後の利回りを「ネット」と呼び、ネットの方がより現実的で、信頼できる数値となります。

当然、グロスより、ネットの方が利回りは下がります。

そして、グロスでは黒字だがネットでは赤字になる、ということも起こります。

不動産の利回りを説明される際に、「グロス」「ネット」の違いを説明されない、そもそもどちらの数値なのかも言われずに利回りとして説明される、「グロス」の利回りと銀行の定期預金の金利を比較して不動産投資が良い、などと言ってくる不動産業者は要注意です。

安易にその言葉を信じると失敗する可能性が高くなっています。

 

③将来のリスクを考えているか?

不動産投資は、数年~数十年に渡る長期投資となることがあります。

その分、将来の不確定要素をどれだけしっかりと計算に入れているかが重要です。

本来、こういったリスクについて詳しく、助言をするべき不動産業者が、以下の点を加味していないとすると、悪質です。失敗の危険性が相当高くなります。

不動産は年々老朽化していきます。その老朽化をどう予測に反映しているかが重要です。

例えば、新築マンションの収益予測で、当初の賃料がずっと続いていくという予測は危険です。

通常、新築時点では人気が高く、築年数が経つごとに需要は落ちていきます。

それでも、入居者を確保するために行われやすいのは賃料を下げることです。

もしくは、定期的なリフォームを実施して、新築に近い状態を維持することです。

簡単に言えば、収入が減り続けていく前提なのか、費用が増えていく前提なのかであって、どちらにせよ利益は年々落ちていきます。

どちらかでないと現実的なシミュレーションであるとはいえません。

 

こういったことがしっかりと加味されているかを確認すべきです。

そして、仮に加味されていたとしても、その前提条件が納得のいくものなのかを、確認していきましょう。

例えば、 相手の営業マンに対し、空き室の発生予測はどういう根拠なのか、賃料の下落はどういう計算なのか、それを裏付けるような根拠資料はあるのか、といったことを聞いていきましょう。

「一般的に」とか、「経験上」、「これだけ見ておけば大丈夫」などと、具体的な根拠の無い説明をする営業マンは、要注意です。

信用できないと思った方が良いでしょう。 

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投資の前提に対する注意

失敗ポイント6. 節税頼みの投資

特にサラリーマンにご注意です。

ワンルームマンションを進める不動産業者のなかには、「節税になる」ということを最大のセールストークとする不動産業者がいます。正直、こういった方は要注意です。

確かに、不動産投資を行うと、給与から支払った税金の一部が戻ってくる可能性があります。

しかしそれは、不動産所得が赤字となり、その分、給与所得と相殺して、税金が減るというものです。

この方法も確かに、不動産投資のメリットであり、検討するべきポイントではあります。

 

しかし、注意が必要なのは、最初から不動産所得が赤字でとなることを良しとするその前提です。

本来、不動産投資は資産運用であって、この投資単体で利益を生んでしかるべきです。

にも関わらず、赤字を前提にするということは、本来の投資対象としては、非常に不可思議な話です。

特に、新築マンションでありながら、こういった前提の話をされるのは危険です。

新築マンションは、新しいことが最大のメリットであって、年々収益が落ちていく可能性が高くなります。

気付いた時には、節税効果を上回る赤字に繋がっている、という危険性もあります。

 

そもそも、投資段階から赤字になる不動産とはどういうことでしょうか。

それは、不動産業者が、適正でない価格で物件を売却しようとしている可能性が高いです。

本来、その不動産単体で評価して、想定される収益をもとに価格が決定されます。

しかしながら、節税効果を材料とした価格というのは、その適正金額を超えた価格ということになります。

 

こういった不動産でもっとも危険なのは、売却時の価格下落リスクです。

次に購入を検討する人が、節税効果を目的とした、奇特な方であるとは限りません。

通常の資産運用として検討をされている方からすれば、不動産価格は高すぎます。価格を大きく下げないと、売れない可能性が高いです。

節税効果は、あくまで「おまけ」、収益が落ちた時の「保険」として考えておくぐらいが良いでしょう。

 

失敗ポイント7. オーナーチェンジの失敗

オーナーチェンジという言葉をご存知でしょうか。

これは、既に賃貸として利用中の物件で、入居者がいるものを購入することです。

入居者との賃貸契約を変えずに、所有者が変わるので、「オーナーチェンジ」です。

 

オーナーチェンジにはメリットもあります。

それは、購入後の空き室リスクの低下です。

少なくとも、購入してすぐの賃料は確保出来ているため、その分リスクは低くなりますし、ある程度、「この賃料で入居者が確保出来ている」という実績の裏づけにもなります。

 

しかし、注意すべきこともあります。

それは、オーナーチェンジだからと安心し過ぎることです。

通常、空き室より、オーナーチェンジの方が、売りやすくなるため、それまで空き室が目立っていた物件を、入居者が決まった、もしくは稼働率が高くなったという貴重なタイミングで高く売ろうとしている可能性もあります。

こういった物件だと、現在の入居者が退去すると、次の入居者が決まるまでの期間が長期化したり、賃料を下げないといけないという危険性があります。

また、そもそも賃借人がいると、購入時に対象物件を内覧できないというリスクもあります。

先ほどの、設備の老朽化などが確認出来ずに購入することになりますので、その点を留意する必要があります。

 

失敗ポイント8. 借入に依存しすぎた投資

近年、マイホームを購入する際に、諸費用程度の頭金のみで、物件購入価格の100%を住宅ローンで賄うという購入方法が当然のように行われています。

一昔前であれば、危険と言われていましたが、現在は、住宅ローンの金利が低く(変動金利であれば1%未満も可能)、かつ住宅ローン控除が利用できるということもあって、フルローンによる購入が常識的なものになっています。

しかし、フルローンで購入するという考え方を、不動産投資に持ち込むのは危険です。失敗する可能性が非常に高くなります。

なぜなら、住宅ローンの金利と、投資用不動産の借入で利用できる金利は全く違います。

2017年5月現在の三井住友銀行の変動金利は2.475%です。

住宅ローンの場合、金利優遇を最大限受けると0.625%となり、4倍近い差があります。

そして、マイホームと違う、もう1つの点は、住宅ローン控除が受けられないことです。

 

住宅ローン控除は、借入残高の1%が所得税から控除される制度(通常最大40万円)であり、実質的な金利負担の無い借入も可能となります。

投資用不動産にはこのような制度はありません。

同じような感覚で、ローンを利用するのは非常に危険です。

 

また、ワンルームマンションの「グロス」での利回りが4~5%だとすると、フルローンにしてしまうと、家賃収入の半分以上を、金利として支払うことになります。

残りの収入で、その他の費用を支払う必要があるため、空き室リスクなどを考慮すると、非常に危険な投資であると言えます。

 

不動産投資を始める際には、十分な自己資金を確保(最低、不動産価格の2割~3割)しておきたいところです。

もしくは、一旦、自己居住用の不動産として購入し、借入残高が減ってきた頃に、賃貸用物件として活用することも可能です。

なお、その際は、住宅ローンとしての適用は受けられなくなりますので、通常、借入金利は高くなります。

 

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まとめ

不動産投資は非常に魅力的な資産運用なのですが、投資金額も大きく、誤った選択をすると危険です。

また、パートナーとなるべき不動産業者のなかには、素人を騙そうとする悪質な方もまだまだ多くいます。

資産運用は自己責任で行うものであり、後になってから騙されたと騒いでも、どうしようもありません(不動産業者は、売る前から十分な言い訳を用意しています)。

騙されずに、失敗しない投資を行うためには、投資家が知識を身に付ける以外に方法はありません。

是非、こちらの記事を参考に、失敗しない不動産運用を実践いただけますと幸いです。

著者:DonDon

元銀行員で、投資銀行や会計コンサルにも勤務。資産運用から、新規融資、そして、不良債権処理まで担当。ファイナンシャルプランナー、証券アナリスト、中小企業診断士、宅建などの資格も保有。

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