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あなたならどれにする?タイプいろいろ不動産投資!

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「不動産投資」と聞くと、物件を購入して、賃貸することでインカムゲインを得るイメージが強いかと思います。

 

しかし、物件を持たずして始めることができる不動産投資もあるのです。

しかも、そういったタイプの投資であれば、不動産を取得する際に必要となる巨額の資金を準備しなくても始めることができるのです。

 

不動産投資の様々な種類を知って、自分に合った投資スタイルを見つけてみましょう!

 

賃貸収入が得られる!現物不動産投資

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不動産投資と言ったら、不動産を取得して賃貸することで、毎月一定額の家賃収入を得ることができるタイプの投資を想像される方が一番多いでしょう。

それが、この現物不動産投資です。

毎月の不労所得が入ってくるため、副業として行う人も多いのがこちらとなります。

 

現物不動産投資にもいくつか投資対象となる物件がありますので、それぞれのメリット・デメリットと合わせてみていきましょう。

 

戸建てやマンション・アパート

最初の資金さえあれば、戸建てやマンション等で投資をしていると、家賃収入があるだけではありません。

節税対策になったり、生命保険の代わりになったりするといった、いろいろなメリットがあります。

インフラに備えて、資産の分散として不動産を取得することが、本人にとっての直接的なメリットにもなります。

 

しかし、その一方で空室が出来た場合には、賃貸収入が途絶えてしまうということや、家賃を滞納されてしまうといったリスクなどがあるのも事実です。

また、不動産自体は経年劣化をしていくものですので、劣化を防いだり、修繕を行たりすることで費用が掛かってしまう点もしっかり理解しておくことが大切です。

 

現物不動産投資の場合、急な現金化が難しいといったデメリットもあります。

すぐに現金として手に入る資産も持ちつつ、現物の不動産で運用するというスタイルが望ましいでしょう。

 

駐車場

戸建て、マンション、アパートだけでなく、現物不動産投資の場合は駐車場を賃貸する方法もあります。

都内だけでなく地方においても駅周辺の駐車場に対する需要は高く、駅周辺であれば1時間あたり、もしくは1か月あたりの駐車料金も高めに設定することができ、収益が期待できます。

駐車場投資は初期費用が戸建てやマンション等を持つよりも低く抑えられる点が非常に魅力的です。

 

また、建物を建てるには狭すぎたり、形がよくない場所でも、駐車場とする場合にはそれほど問題になりません。

物件を建てる土地を探すよりも、駐車場用として利用する物件の方が探しやすいということになります。

 

さらに、駐車場には借地借家法が適用されないため、転用しやすいといったメリットもあります。

借地借家法とは「建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた法律」のことです。

借地借家法は借主を保護する性質が強い法律であるため、借地や借家の契約や解除について借主を保護する制限が設けられています。

借地借家法

 

駐車場の場合は借地借家法は適用されず、民法が適応される形となります。

駐車場の契約を借主と終了したい場合には、「期間の定めがない場合には、解約申入れで終了(民法617条1項)するということになるのです。

駐車場の賃貸借契約の終了について

 

現金が必要になったために駐車場として使用している土地を売ってしまいたい場合や、そこに建物を建てたい場合などに解約の申し入れを行うことで借主との解約を行うことができます。

ただし、固定資産税を支払っているだけの土地を所有している場合などには、駐車場として活用するのは非常に有効な投資手段と言えるでしょう。

 

しかし、建物と同じで借り手がいなければ賃貸収入が入ってこないというリスクや、建物では節税効果がある一方で、駐車場投資の場合は税制上のメリットが見込めないといった点もあります。

気軽さからすぐに始めるのではなく、しっかり検討することが大切です。

 

少額からでも始められる!REITや小口化不動産投資

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現物不動産投資だと物件を自身で取得する必要があるため、初期投資費用が大きくなり、なかなか始めるには勇気がいるでしょう。

そのような場合は、少額から始めることができる「不動産投資信託」と呼ばれる「REIT」や「小口化不動産投資」という方法もあります。

 

気軽に始められる!不動産投資信託、REIT

REITとは不動産法人が投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設やマンションなどの幅広い不動産に投資します。

その家賃収入としてのインカムゲインや、売買で発生するキャピタルゲインを投資家に還元していくというものです。

 

投資信託として様々な不動産に投資を行うことで、リスク分散が図られています。

自分で不動産を持つ場合にはどのような不動産がいいか悩むところですが、REITであればファンドマネージャーが選定した物件で運用するため、色々と検討するわずらわしさがありません。

 

また、投資信託なので、取引所で売買されており、証券会社で売買が可能です。

現物不動産だと現金化するのに手間と時間がかかります。

それに比べて証券会社で売買できるREITは、他の投資信託や株式などと同じような感覚で投資することができます。

 

しかし、こちらにもリスクがあります。

REITの場合は上場しているものでは、日々値動きがあります。

現物不動産投資であればミドルリスク・ミドルリターンで安定した利益を得ることができますが、投資信託である以上は売買によって値動きがあるのです。

そういった日々の値動きを意識した投資を行わなければいけないというところは注意してください。

 

また、不動産法人の倒産リスクもあります。

不動産投資法人が不動産を選定し、投資家から集めた資金で投資を行うわけですが、運用がうまくいかずに会社が破綻することもあります。

そういた場合は、その投資信託の価値がなくなってしまう可能性があるのです。

購入前にどのような不動産で投資を行っているのかといった点や、格付けを確認し、その利回りも考慮しながら投資を検討するといいでしょう。

 

少額でインカムゲインを狙う!小口化不動産投資

REITはあくまでも実際には物件を所有せず、複数の不動産に対する投資でした。

しかし実物の不動産に投資をしたいが、資金があまりない方におすすめなのが小口化不動産投資です。

 

こちらは、複数の投資家が出し合った資産で不動産に投資を行うものです。

方法によっては、各投資家が共有持ち分権を持つことができます。

こちらの投資では、一人で不動産を所有する場合に取得できないほど大きくはなく、高額な物件の権利を取得することができます。

投資家から集めた資金が実際に物件の建築、売買、賃貸の費用に充てられ、その中で発生した利益が投資家に還元されます。

自分で物件のメンテナンスや賃貸の募集を行ったりする必要がないため、手間がかからないのが良いところです。

 

また、予算に余裕があるようであれば、いろいろな物件に小口で投資することができるのも良い点と言えます。

一つの不動産に全額つぎ込むのではなく、違ったタイプの物件に投資しておくことで、資産の分散ができると同時にリスクの分散もできます。

 

小口化不動産投資にはいくつか投資のタイプがありますので、そちらも見ておきましょう。

 

匿名組合型

事業者と投資家が匿名で契約を結びます。

その契約の元で事業者が不動産の管理・運営を行い、利益を投資家に分配するというものです。

この場合、事業者が不動産の運営管理を担います。

不動産の所有権は事業者のものとなり、投資家は登記の必要はなく、分配金の扱いは雑所得となります。

 

任意組合型

投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ形となり、投資家は不動産の共有部分を取得します。

その取得した共有部分を事業者に現物出資として運営してもらい、事業者が利益を還元するということになります。

こちらの場合は登記が必要となり、実際に投資家が不動産を所有しているということになるため、分配金は不動産所得となります。

 

この2タイプのうち、どちらが自分の希望の投資スタイルであるのかを検討するといいでしょう。

 

もちろん、小口化不動産投資にもデメリットがあります。

元本や分配に関する保障がない点や、特定の不動産への投資のため、災害等のリスクがあるという点を理解しておいてください。

 

自分にあった不動産投資は見つかりましたか?

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このように不動産投資と言っても、種類がいくつかあります。

自分が実際に不動産を所有したいのか、それとも気軽に少額で始めたいのかなど、自分の希望にあった投資スタイルで始められるのも不動産投資の良いところと言えます。

メリットとデメリットを理解した上で、不動産投資で資産の分散してみましょう。

著者:Yuka

元証券会社の営業担当として得た知識を活かしてみなさんにわかりやすい金融情報を紹介します。

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