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プロならこうする、不動産投資信託REITで小額不動産投資を始めよう!

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不動産オーナーになって家賃収入を得る。そして、その家賃収入で自由気ままに生活をする。

誰もが一度は思い描く理想のライフスタイルではないでしょうか。

しかし、不動産投資は初期に多額の資金が必要であるということや、高い専門知識が必要など、いざ始めようとすると様々な問題が出てきます。

 

不動産投資信託REIT(リート)はそんな投資家の悩みを解決し、不動産投資をより身近な存在にするとても便利な投資商品です。

今回はリートに関して勉強し、不動産投資への第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。

 

1.REITとはなにか?

REIT とはReal Estate Investment Trust の略で不動産投資信託のことを指します。

不動産投資信託とは、幅広く投資家から資金を調達し、その資金で商業用ビルやマンション、物流施設やホテルなど様々な物件に投資を行う商品のことを指します。

上場投資信託として証券取引所に上場している商品もあり、その場合通常の株式と同じようにマーケットで購入することが可能です。

今では日本にもこの商品が広がり、多くの投資家がリートを購入するようになりました。

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2.REITの8つの大きな特徴 

ここではリートの特徴を学び、どれだけ投資商品として優れているかを学んでいただきたいと思います。

 

個人が投資できないような高額物件に投資ができる

・証券化されているためマーケットで売却できる

・家賃同様、配当金が出る

・不動産運用に必要な管理などの必要がない

・不動産投資に比べて諸経費が安い

・分散投資が容易にできる

・REITに関わる税金

・日本の不動産にフォーカスしたREIT

 

個人が投資できないような高額物件に投資ができる

リートは私たちが普段購入できないような高額物件を取り扱っているケースが往々にしてあります。

例えば商業施設やホテル、ビジネスビルを丸々所有するなど何十、何百億という単位のお金を運用しているのです。

多くの投資家から資金を集めることによってこれを可能にしており、投資家はその利益を享受することができます。

 

証券化されているためマーケットで売却できる

通常REITは、より多くの投資家の方から資金を調達するため、不動産を証券化して一つ一つを小口にし、投資家に売り出しをします。

その際、購入先は主に証券会社になることが多く、投資家は証券会社に開いている口座から証券を購入します。

売却時は株式同様マーケットを通じて行うことになり、通常の不動産のように購入してくれる人を探す手間も省けます。

マーケットを通すことにより、板に買い注文が入っていればすぐに売却ができるため、流動性を高く保つことが可能です。

※板とは、買いたい人と売りたい人がどの価格に何人いるかを表示したものです。買いたい人のいる値段で注文を出せばその価格で注文が成立しますし、もう少し高い価格で売却をしたければ、指値を使い売り板に自分の売りたい価格で表示させることも可能です。

 

家賃同様、配当金が出る

不動産投資の醍醐味と言えば、やはり毎月入ってくる家賃ですね。頻繁に不動産を売り買いするより、家賃というインカムゲインを狙って不動産を購入する方も多いのではないでしょうか。

REITの場合家賃収入を受け取ることはできませんが、代わりに配当金という形で年に1〜2回、収益を受け取ることができます。

2017年4月4日現在の東証リート(東京証券取引所に上場しているリートのこと)の平均配当利回りは3.79%となっており、株式の平均配当利回りよりも高いことがわかります。

これは、リート法人は当期純利益の90%以上を投資家に分配することを条件に、税金が免除されることになっているからです。

利益の90%以上を投資家に配分するため、当然投資家が受け取ることができる配当金も大きくなり、結果として高利回りの商品になるのです。

しかも受け取る配当は不動産運用に関わる諸費用を全て差し引いた後に分配されるものになるので、不動産運用のようにそこから修繕費の積立や不動産屋に支払う新たな費用などが差し引かれる心配がありません。

 

不動産運用に必要な管理などの必要がない

先ほどの章でも少し出ましたが、面倒な不動産の管理や維持、さらには新しい不動産の取得や古い不動産の売却まで全てリートが投資家に代わって行います。

投資家は面倒な手続きから解放され、後はお茶を飲みながら配当金を受け取る、もしくは値上がりをしたところで売却をしキャピタルゲインを得るだけです。

新たな土地を探し、物件の購入や建築を計画し借主の心配をする必要は一切ありません。

 

不動産投資に比べて諸経費が安い

不動産投資と言えば、銀行へのローンや不動産会社への手数料の支払い、建物の修繕や改装、さらに内装の修繕などあらゆるところから費用が発生するのをご存知でしょうか。

銀行のローンだけでもかかる費用は金利だけではなく、借り入れ手数料や保証人の費用等色々な項目から費用を請求されます。

リートの場合はそのような費用を投資家が心配する必要はありません。先ほど見ていただいた平均配当利回りは、不動産運用を行っている人には少し低い利回りに見えてしまったかもしれませんが、こういった不動産運用にかかる全ての費用を差し引いた上での利回りなのです。

つまり、投資家が支払う諸費用はリートを購入する時に発生する手数料と売却時の手数料だけになります。最近ではインターネット証券の活躍により手数料も非常に安くなりました。

無駄な出費を抑えることで、上手にリートで運用してみてはいかがでしょうか。

 

分散投資が容易にできる

不動産投資では通常、物件ひとつあたりの購入金額がとても大きいため分散投資が困難です。

中古の区分マンションでも一部屋あたり500万円くらいからしますよね。(築年数が古いものやワケあり物件を除く)

リートの場合はどうでしょう。現在、日本に上場しているリート法人の中で一番安い価格が4万3700円となります。(インヴィンシブル投資法人 2017年4月4日現在)

 

リートはひとつの法人の中で幾つかの物件を所有しており、物件単一で運用しているリートは滅多にありません。つまり、ひとつのリートに投資を行うだけで分散投資が完了するということです。

不動産投資を少額で、しかも分散投資ができるとは通常では考えられませんが、リートであれば可能です。ただし、不動産と違い、投資家が銀行からの借り入れができない点に関しては注意が必要です。

 

REITに関わる税金

さて、ここではリートに関わる税金に関して勉強していきたいと思います。

不動産オーナーにとって確定申告はとても面倒なもの。できれば税理士などに任せたいが費用がかかるし・・・。

 

そんなお悩みもリートであれば一発で解決できます。リートの場合、証券会社で取引を行うため、税金の支払い方法を「特定口座 源泉徴収あり」にしておけば証券会社が源泉徴収してくれるのです。

さらに、確定申告をする必要がないのでリートの収益が原因で扶養から外れたり、国民健康保険料が高くなる心配も一切ありません。

ただし、確定申告を自分で行う場合は扶養から外れたり、国民健康保険料が高くなるケースがありますので注意する必要があります。

 

日本の不動産にフォーカスしたREIT

私たちに最も身近なリートはJ-REITです。リートの前についているJはジャパンのJで、日本のリートに限った物件を保有しています。

それとは対照的にワールドリートやグローバルリートと呼ばれる商品は、世界各国の不動産に投資を行います。

 

3.まとめ

一般的な不動産投資と比べて、不動産投資信託REITがとても利便性に優れた商品であることが分かっていただけたかと思います。

REITは少ない元手で不動産投資ができる不動産投資にとって数少ない有効的な手段です。

RIETをうまく活用し、ポートフォリオの構築を見直してみてはいかがでしょうか。

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著者:You

証券会社でファイナンシャルプランナーとして働いていました。国内株式・外国株式・投資信託・外債・FX・先物等の金融商品に関する知識、資産運用全般に関して記事を書いています。

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