土地活用で老後を楽しむ方法~【後編】準備と利益について~

毎月、自宅マンションのポストに広報が入っているのですが、中身をみるともう春一色。桜が3月下旬から4月に開花という文字が目に入ります。

こうして記事を書くためパソコンとにらめっこしていると、なかなか外の天気や風情に目が行きませんが、本日は快晴。窓の隙間から太陽の光が室内に入ってきて、もう春だ起きよと告げてくれます。

とはいえ、風はまだまだ冷たく、暖かそうに見えて外に出ると寒い。自然は本当に面白いなと感じさせてくれます。

そろそろ、巷ではお花見の話題も出始めているかもしれませんね。「飲めやうたえ、日頃の喧騒を忘れて春神様を呼ぼうではないか」と、風が叫んでいるのかもしれませんね。

 

さて今回は前回に引き続き土地活用のお話です。

(詳しくはこちら:土地活用で老後を楽しむ方法~【第一章】土地活用するにはどうしたらいいの?~ - マネ会

 

Q.マンションを建てるのに準備するもの

f:id:chibica:20170312004405j:plain

前回、土地活用をしないとどうなるか、マンションを建てる場合どれぐらいの広さの土地が必要かをお話しいたしました。

おさらいですが、「2階建て4戸1K駐車場付マンションを建てる場合、最低どれだけの広さが必要か?」覚えていらっしゃいますね。

そう、100坪。ではこの100坪を例に、マンションを建てるために準備するものを見てみましょう。

その①土地についての確認事項 

筆者 「では、マンションを建てるとなった際、どういった準備が必要になってくるんでしょうか?」

Mさん「 一つ目はもちろん土地です。しかし土地と一口に言っても確認することがたくさんあるんですよ」

筆者 「と、いうと?」

Mさん「まず、場所・広さ・住所・地目を確認します」

筆者 「ちもく?」

Mさん「地目というのは畑か田んぼか荒畑なのかといったことです」

地目といわれても不動産に詳しくない人は何のことかピンときませんね。

地目の言葉の意味を調べると「土地の現状・使用目的などによってその種類を示す分類名」とあります。

親から譲る受けた土地だから良くわからないという方は、事前に今の土地が何なのか知っておく必要があるようです。

その②契約者本人への確認事項

f:id:chibica:20170312004614j:plain

Mさん「次に契約予定者本人の仕事です」

筆者 「仕事によってダメってことですか?」

Mさん「そうではなく、サラリーマンか退職者か確認します」

筆者 「収入もひょっとして聞かれます?」

Mさん「そうですね・・契約予定者の年収も。あとは調整区域かどうか。」

筆者 「調整区域・・聞いたことあります」

Mさん「調整区域かどうかで建てられる建てられないがあるので・・・」

このあたりは専門的になってくるのでご自身で調べられないという方は、了解を得た上で、依頼があれば調べてくれるそうです。

調べるのが面倒な方や、時間がないという方には頼もしいですね。

この時必要になるのが、土地場所・住所です。

ご自身で調べられるのならば、土地の事や周辺環境などわかるので、事前に調べておくことをお勧めします。

その③取引先銀行

 筆者 「これでマンション建てられるんですね」

Mさん「大事なこと忘れていますよ。取引先銀行です。融資を申し込みますので取引先銀行がないと(笑)」

筆者 「あ・・・」

Mさん「あと、最後に土地を見に行きますので了承を求められます」

筆者はここで嫌な予感がしました。

あれだけ自己資金0、融資があると言っていましたが、言い換えれば融資が下りなければ、自己負担がかかる事ではないのでしょうか?

そうなると、やはりマンション経営は夢の話。家賃収入は難しいのかなと思い、一応確認してみました。

その④融資を断られた場合

f:id:chibica:20170312004642j:plain

筆者 「仮に融資を断られた場合はどうなりますか?」

Mさん「融資が断られる場合は、借りた金額に対して評価が低いというものです。その場合は追加担保請求が必要となります」

筆者 「???」

Mさん「アパートマンションは価格がすぐわかるのですが、土地価格は周辺を調べてからになるので、調べないとわからないんです。」

いざマンションを建てて家賃収入!第二の年金!と意気込んだものの、融資が受けられないとなった場合、とても焦ってしまいますね。

専門家任せにするのは悪い事ではないですが、事前にある程度自分でも調べ、想定をしておくと慌てることもなくなります。

一番いけないのが、融資を断られて一気にテンションが下がり、投げやりになってしまうこと。

 

どんなビジネスもそうですが、やるぞ!と意気込むと、成功した時のイメージは想像できるのに、トラブルが起きた時の想像が苦手な人は多いです。

もちろん、最初から失敗を想定するなんて後退的なので、あまりしたくはありません。

しかし、準備しておくに越したことはありません。

 

もし、融資が受けられなかった場合、追加担保できるものがあるのか考えておきましょう。

場合によっては、ご自宅を担保にということも考えられます。

独身の方であれば自分一人の問題ですが、家族がいらっしゃる場合は事前に了承を得る必要があります。

 

家族も、事前に「もし融資が断られたら自宅を担保にするけどいいか?」と一言あれば、心の準備ができます。

契約者本人はやる気になっているので、なんとしても説得したいはずです。

断られてから慌てて説得となっては、きちんと納得いく話し合いも十分には出来ないでしょう。時間だけが無駄に過ぎ、焦りだけが募ってしまいます。

 

準備しすぎてもしすぎることのない話ですので、少し頭の片隅に入れておいてください。これが通過すればマンション経営・家賃収入まであと一歩です。

Q.どこで相談したらいいのか?

f:id:chibica:20170312004703j:plain

土地の広さを確認したり、融資で銀行に掛け合ったりと営業マンはいろいろとあなたのために尽力を尽くしてくれます。

私はたまたま身近に話を聞ける人間がいたので良かったのですが、知り合いがいない方はどうしたらいいのでしょうか?

筆者 「ところで、こういった相談ってどこですればいいんですか?」

Mさん「不動産会社は大体どこも相談に乗ってくれると思っていいでしょう。あとは保証会社もしてくれますよ」 

Mさんによれば、大なり小なり全国には多数の不動産会社があるので、何処がいいとは一概に言えないそうです。

筆者の地元である岐阜には第一住宅相互会社というのがあるのですが、聞いたことありますでしょうか?

また、東海エリアでは、いたるところに東建リースコーポレーション株式会社の看板・支店があるので、身近に感じます。

不動産会社といえばどこだろう?アパマン、ニッショーなどはCMでも見かけるので、あそこも相談できるかな?あれは賃貸だから違うのかな?とピンとくることでしょう。

聞いたことのある会社であれば、近場に支店があるので通いやすいと思います。

有名・大手であれば、誰でも知っていますし店舗も身近ですが、少し敷居が高い・抵抗があるという方は、地元近辺で探してみてもいいかもしれません。

今お住まいのマンションの管理会社がわかるのならば、インターネットなどでホームページを見て調べてみるのもいいでしょう。

知っている管理会社なら、そのままご自分のマンション管理もお任せできるので安心です。

もちろん、聞いたことがある名前だからいい、知らない名前ならダメということはないので、2,3社ピックアップして比較検討してみて下さい。

Q.マンション経営に乗り出す前に見ておきたいこと

f:id:chibica:20170312004724j:plain

相談先、準備するものはわかったところでいざ!と思うかもしれませんがちょっと待った。

その前にやれることが一つ。それは、その土地の周辺環境をリサーチすることです。

100坪2階建て4戸マンションを建てようと決めた場合、果たしてその間取り・設備はその土地に受け入れられる物件となるでしょうか?

 

学校や公園が近隣にあれば、自然とファミリー世帯が多く集まり住まいを求めてきます。

大学があれば学生が増えますね。医大や病院が近ければ医学生、美大や音大があればオシャレな学生が集まることは容易に想定できます。

ファミリーに人気のエリアに、単身者向けのマンションを建ててもいいのでしょうか?

 

また、同じ間取りでも、ウケは異なります。

学生でも普通大学、医大、美大、音大ではその好みも異なりますね。

筆者は引っ越しを数多くしてきましたが、大家さんの趣味で壁紙にこだわったオシャレな物件を見たことがあります。

駅から遠く不便でしたが、大変魅力的でした。しかし、車もないので駅から遠い事はネック。

ユニットバスも引っ掛かり私は入居しませんでした。

子供がいるので、子育てしやすい立地が最優先だったのです。

 

一見オシャレで素敵な物件でも、物件を探しているのが子育て世代であれば、内装のオシャレさよりも住環境が整っていることが最優先になります。

この間取りの場合、美大生やオシャレな学生に好まれるのではと思います。

 

あなたが土地活用を迷っている場所が、どんな客層がくるのか、住環境は調べることが出来ますので、ぜひとも足を運ぶといいでしょう。

調べるべきポイント
  • ・駅から徒歩何分か?
  • ・交通量はどうなのか?
  • ・近隣住宅はマンションが多いのか?戸建てが多いのか?
  • ・その住環境は?(病院、学校、スーパー、公園、閑静な住宅街、商業都市、学校がすぐ近くなど)
  • ・地域の家賃相場
  • ・近隣の人気マンションの間取りはどうなのか?(賃貸サイトで間取り確認できるのか)
  • ・ファミリー向け?単身者向け?女性向け?
  • ・防犯面は?

 

ざっと思いつくところでこんなところでしょうか?

これは筆者が物件を探す際に見ているものです。

お客様の立場になって「こんなマンションなら入居する」といったものをイメージしておくと、いざ建てるとなった時に設備や内装など決めやすいと思います。

もちろん内装をこだわれば、その分費用は高くなります。高くなるということは融資の面でも検討しなくてはいけません。

 

専門家しかわからないと思っているかもしれませんが、意外と自分で調べられること・準備出来る事は多いのです。

Q.マンション経営で得られる収入はどれくらい?

f:id:chibica:20170312004750j:plain

「ご苦労様でした。無事、融資も受けられマンションを建てることが出来ました。事前に調べたり準備したことでスムーズにいきました。」

さて、そうなった場合、気になるのが利益。

一体これからどれくらい利益が見込めるのか気になるところですね。

筆者 「無事マンションが建てられたとして、これからどうしたらいいのでしょうか?入居者はどうやって集めるのでしょう?」

Mさん「そのあたりは管理会社がしてくれるので問題ありません」

筆者 「ぶっちゃけ、いくら儲かるの?」

Mさん「ん~その質問、実ははっきりとは言えないんですよね」

筆者 「と言いますと?」

Mさん「都心部と地方ではやはり家賃も違いますし、入居状況も異なります」

筆者 「確かに。渋谷と六本木でも違いますもんね。でもそこをなんとか、具体的な数字を・・・。例えば100坪の話のケースだと、どうなりますか?満室になった場合」

Mさん「そうだな~返済金、税金、保証をひいて100~150万が目安かな。でもあくまでも目安ですよ?確実に100万入りますということではないので。あと金利の影響ありますし」

都心部と地方、周辺環境、条件によってその利益の見込みは大きく変わるマンション。

今は金利が安いそうですが、高い時期と安い時期があり、大きく影響してきます。

やった!100万入るんだ!と早合点してしまうと、いざふたをあけたら思っていた額と違った、ということにもなりかねません。

利益についてはしっかりと考えましょう。また、まだ土地をお持ちでない方は、このことを念頭に置いて、良く調べて計画することをお勧めします。

100万毎月、何もしないで入るなら楽だな~と思うかもしれませんが、そこまでいくには苦労もあります。

さらに、安定して毎月100万入るという保証もないので、ある意味ギャンブルかもしれませんね。

 

条件の良い物件が持てれば、夢のマンション収入。このあたりの目利きも重要となってくるので、しっかりと勉強が必要です。

 

まとめ:毎月安定した利益を得るマンション経営を成功させるには、十分な準備が必要

f:id:chibica:20170312004806j:plain

みなさんはこれを読んでどう思ったでしょうか?土地活用しないで、そのままにしておきますか?

活用しなければ、前回にも述べた通り、固定資産税や、火事などの防犯面の責任など考慮しなくてはいけません。

そして何より、活用しないでそのままということは、収入がないので出ていく一方です。

もちろん、こんな場所でマンション建てたって、入居者は集まるんだろうか?そういった心配もあるでしょう。

 

しかし、逆に言えばビジネスチャンスです。お客が集まるものにしてしまえばいいのですから。

売れるかわからない商材を仕入れ、在庫を抱えて必死に営業することを思えば、気持ちは軽いのではないでしょうか?

このあたりは、個人差があるので何とも言えませんが、何かを仕入れて販売するものは流行であったり、好き嫌いがありますが、住まいは必ず必要とされるものです。

 

マンション土地活用は、上に述べたような目利きさえ間違えなければ、だれでも取り入れやすいビジネスではないかと思います。

年を取って働けなくなった時、第二の年金があるのは大変魅力的です。もし、土地活用で老後を楽しみたいのならば、一度検討されてみてはいかがでしょうか?

無題ドキュメント