読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

土地活用で老後を楽しむ方法~【前編】土地活用するにはどうしたらいいの?~

暖かくなりましたね。

あちらこちらで、卒業式を迎える学校も出てきました。

子供がいるご家庭は、毎日のように学校・園行事に忙しくしているかもしれませんね。

 

春というのは、何かが終わり、何かが始まる季節です。

恋に勉強、仕事に趣味。

やりたいことはたくさんあるはずです。

「明日は何をしようかな?」なんて悩まれていることでしょう。

 

恋といえば、恋愛運アップには長いものが良いそうですね。

長い食べ物は良縁を招き、赤くて長いものは恋愛運に最適です。

筆者も学生時代はよくイチゴ味のポッキーを食べたり、スパゲティを食べるようにしていました。

女子の間では、ちょっとしたブームになっています。

長くて揺れるピアスやマフラー、ストールなども恋愛運アップにはおすすめなんです。

「出会いの春」に向けて、ぜひ一度お試しください。

 

f:id:manekai:20170315134430j:plain

話がそれましたが、本日は「土地活用」についてお話ししましょう。

 

「土地活用ってなんだろう?」

聞いたことはあるけれど、一体どんなものなのかはピンと来ないかもしれません。

 

たまたま自己資金0でマンション経営という文字を見つけて関心を持っていた筆者は、ある方に土地活用についてお話を聞いてみました。

東建リースコーポレーション株式会社元営業マンのMさんに土地活用からマンション経営までの流れを教えていただきましたので、何回かに分けてわかりやすく解説していきます。

 

第一章は「土地活用をするにはどうしたらいいの?」です。

 

Q土地活用にはどんな方法があるの?

f:id:chibica:20170308151855j:plain

 

KAE(以下、筆者)「さてMさん。突然ですが、マンション活用とよく言われていますが、実際どんなものがあるのでしょうか?」

 

営業S.Mさん(以下、Mさん)「そうですね。銀行融資、自己資金とか・・・」

 

筆者「いやいや、賃貸マンションにするとか、そういうことで」

 

Mさん「ああ、失礼しました。マンション、戸建て、駐車場、店舗などといったところでしょうか」

 

 ご存知の方もいるかもしれませんが、土地活用には様々な方法があります。

賃貸マンションや駐車場などにして「他人に貸して利益を得る」といったものがあります。

 

「活用できない土地なんて持っていない」と思うかもしれません。

しかし、全国には使われていない空き家・古屋というのが多く存在し、問題になっています。

 

Q土地活用しないとどんなデメリットがあるのか?

f:id:chibica:20170308151931j:plain


筆者「では、土地活用をしないで放置して多くと一体どんなデメリットがあるのでしょうか?

 

Mさん「いくつかありますが、まずは古家・空き家があると土地の固定 資産産税がかかってくるんですよね」

 

固定資産税ですか・・・払わなくてはいけない税金ですよね。

「使ってないから税金は払いません」とはもちろん言えません。

「両親が亡くなって土地を相続したけれど、固定資産税を払えなくなって手放した」という話を聞いたことがあります。

賃貸暮らしの若い人にはピンと来ないかもしれませんね。

  

筆者「『家があっても税金がかかるなら、壊して更地にしてしまえばいいじゃん!』と単純に思ったのですが・・・」

 

Mさん「アパートを解体する場合は相場として400~500万、家の場合は 200~300万(大きさにより異なる)かかりますよ」

 

壊すほうが安いのか、固定資産税を払っていく方が安いのか。

どちらにしろお金が相当かかるようです。

500万なら車を買ったほうがいいなんていう方もいそうですね。

 

家を建てるのにも土地を買うのにもお金がかかって、使わなくなってもお金がかかります。

不要になっても、お金はかかる。

「税金もう少し安くしてくださいよ」と言いたくなりますね。

 

筆者「固定資産税以外にもかかる税金はあるんですか?」

Mさん「国の法律で終生税金が6分の1となっていますが、住んでいないと税金が元に戻ってしまうんですよ」

 

税金が安いとはどういうことでしょうか。

先ほど使われていない空き家・古屋というのが多く存在し問題になっていると書きましたが、こういった古家に住んでいるうちは、かかる税金が6分の1になると国の法律で定められています。

しかし、何も手がつけられていない上に誰も住んでいないということは「活用していない土地」であり、この場合は本来の税金額を納めなくてはいけないそうです。

 

住んでいたら6分の1に税金の負担が緩和され、空き家なら元通りになってしまいます。

税金が6分の1になるのはかなり大きいですね。

こう考えると、解体に500万は安いのか高いのかわからなくなってしまいそうです。

だからこそ、「土地活用しましょう」という話が持ちかけられるんですね。

使ってない土地・古屋・空き家にかかる支出は多く、活用しないと収入は一切ありません。

「支出するだけの土地なら、活用してみましょう」ということでMさんのような営業マンが勧めてくるのです。

 

ご年配の方の中には、「どうせ払わにゃいかんもんだからええ」といって、話を聞かずに空き家のままにしてしまう人もいます。

しかし、古家・空き家というのは大きな問題を抱えています。

管理・手入れをしているならば良いのですが、何もしていない土地というのは近隣住人に大きな迷惑をかけています。

 

筆者の実家の近くに空き家があるのですが、草木が生えっぱなしで、近隣敷地内まで伸びっぱなしです。

その隣に住んでいる夫婦は仕方なく、敷地内に入ってきた邪魔な草木を切って処理しているのを繰り返しています。

 

f:id:chibica:20170308152036j:plain

空き家のお子さんは結婚し遠方に住んでいるため、そこに住むことはまずありません。

ご両親が亡くなってからは、家だけが残っています。

付き合いあるご近所さんだから敷地内に入った草木の自己処理で済んでいますが、人によっては大きなトラブルへと発展します。

「勝手に伐採した」、「敷地内に入って困る」など、お互いの言い分をぶつけ合い、最悪なケースに至ってしまうこともあります。

 

また、空き家の火事も大きな問題になっています。

不審者や不審火の格好の的となり、空き家・古家の火事の問題が度々話題になっています。

不審者というのは、人目がいないところを好みます。

人が見られているようなところで、家に火をつけるような人いませんから。

 

空き家を持っているということは、火事や犯罪、不審者に場所を提供していると言っても過言ではないでしょう。

だからこそ、土地活用は大いに必要なのです。

 

Qマンションを建てるとしたら最低どれくらいの広さの土地が必要なのか?

f:id:chibica:20170308152118j:plain

では、仮に賃貸マンションを建てようと思った場合、最低どれくらいの土地が必要になってくるのでしょうか?

家は狭小住宅といったものも人気なので、少ない土地でも建てられるイメージはあります。

しかし、マンションとなるとイメージがわきませんね。

 

筆者「マンションってどれくらいの土地があれば建てられるんですか?」

Mさん「ん~そうですね。100坪あれば建てられるかと」

筆者「それって何階建てですか?」

Mさん「2階建て4戸になります。駐車場も必要なので、それも確保しないと」

筆者「駐車場も付いて?部屋の広さは?」

Mさん「1Kか2K、無理して2LDKですね。無理して、ですが」

 

ファミリー世帯の多い地域だとさすがに人気はないでしょうが、単身者が多い地域であれば、1Kは良いかもしれませんね。

マンション建てるなら、4戸中1戸を2LDKにして自宅にして、他を賃貸にしたいみすることも可能です。

マンションが建つ前は「あんな狭い場所にマンションが建つのか?」と疑問でしたが、実際に建つと意外と広かったことがわかります。

 

建物が建っているのと、建っていないのとでは素人目では土地の広さはわかりません。

しかし、100坪で4戸2階建てマンションが建つことを頭に入れておくとイメージしやすいでしょう。

マンションやアパートは至るところにありますし、賃貸サイトを見れば間取りも確認できます。

 

こんな狭い土地で何ができるんだろう?

そう思った方は、100坪があるか確認してみましょう。

 

Qマンションを建てるのに必要な予算

f:id:chibica:20170308152159j:plain

よく「自己資金0で土地活用できます」という言葉を聞いたことないでしょうか?

「タダで土地活用なんてありえない!」と思った私は、早速Mさんに確認してみました。

 

筆者「気になる資金なんですが、マンションを建てるとなると相当な資金が必要なんですよね?」

Mさん「いえいえ、自己資金0でもできますよ」

 

絶対にこれは裏があると思い、さらに突っ込んで聞いてみました。

 

筆者「いやいや、自己資金0なんて嘘ですよね?」

Mさん「できますよ。融資を受けられるから、自己資金0でもできるということです」

 

なるほど、そういうからくりなわけですね。

自己資金0と言われると、つい「タダなわけがない。騙そうとしているな!?」と勘繰ってしまうのですが、これには「融資を受けられるので、自己資金0でもできますよ。」という理由があったのです。

てっきり「資金0だからタダだよ。キャンペーンで入会金無料だよ」といった類と思っておりました。

 

「どうせ払わにゃいかんのだから、いらん」と突き放すご年配の中には、融資云々は知らないのかもしれません。

 

実際、Mさんは70近くになる高齢の方の相談を受け、マンション建設までサポートしてきました。

年齢が上がると、いろいろ難しくなってくるので大変苦労されていましたが、内装を少しこだわって最新設備を入れていたようです。

駅近・閑静な住宅街という条件も手伝って、建ってすぐに満室になっていました。

 

「建てても入居者がいなかったらどうしよう」と不安にはなりますが、そこは立地条件や内装など色々営業マンがアドバイスしてくれるので、納得いくまで相談されるといいでしょう。

土地活用で収益を得ることは、年金が下がってくる高齢者にとっては第二の年金ということになります。

 

気になる利益ですが、地方と都心では異なります。

具体的にどんなものが必要になってくるのか、いったいどれだけの利益が見込めるのかなどの疑問を、第2章で具体的な話ていきます。

 

空き家・古家に関する事故ニュース

今は新幹線や飛行機で、都心や田舎まで数時間で簡単に行ける時代です。

わざわざ不便な土地で暮らす必要もなくなりました。

なかなか土地が売れず、ずっと古家・空き家がある場所もあります。

 

中には明らかに空き家っぽいのに「空き家ではありません」といった張り紙をしてある古家もあります。

そういった空き家・古家には、広告チラシの郵便物がたまっていることもあります。

どこからか風に飛ばされてやってきたお菓子袋や空き缶・空き瓶、ペットボトルが転がっていることもしばしばあります。

こういった場所は、たいてい人気がありません。

人気がないので火事が起きることがあります。

 

今は煙草を外で吸われる方も吸い殻を残さないようにするようになり、たばこのポイ捨てもほとんど見かけなくなりました。

しかし、まだまだマナーを守れない人もいます。

 

きちんと消していないものが何らかの要因が重なって、空き家・古家にたどり着いたらどうなるでしょうか?

空気が乾燥して、火の気がないのに火事になることもあります。

 

不審火による火事は未だによく起こっています。

news.tv-asahi.co.jp

news.tbs.co.jp

www.sankei.com

 

こういったニュースは都心地方限らずどこにでも存在します。

密集している住宅街の空き家は、特に火事になった時の被害が大きいのです。

空き家の火事ニュースを見るたび、空き家の近隣にお住いの住人は不安と恐怖を抱えていることでしょう。

 

「いや、だって壊すのにもお金がかかるから・・」「いずれ家を建てるつもりだから・・」

そう言ってそのままにしていると、取り返しのつかないことにもなりかねません。

おじいちゃん、おばあちゃん、高齢のご両親は「売ったり貸すのはもったいない。

それなら子供や孫に譲り渡したい」と思うかもしれません。

しかし、利用する予定がないか、譲り渡すのが何十年も先ならば検討したほうが良いかもしれません。

 

一番最後のニュースは、だれも住んでいないのに電気が通っていたというようです。

おそらく税金対策で「住んでいる」として税金の負担を軽減させたいがためにわざとやったのかもしれませんね。

所有者にはわからないかもしれませんが、空き家が近所にあるというのはあまり良い気持ちはしません。

空き家所有者の方は、近隣住人の気持ちや防犯対策をしっかりしておいてほしいものです。

 

まとめ:土地活用は近隣住人の安全と所有者の第二の年金をつくるものである

f:id:chibica:20170308152638j:plain

今回は土地活用として賃貸マンションを建てた場合でお話を書きました。

細かい費用は差し置いて、家賃収入が入るんですから、働かずして稼ぎたい人には何とも魅力的なお話なのではないでしょうか?

若い方の中には、大家として賃貸収入を得ている人もいますね。

 

「土地買ってマンション建てた方がいいよ」と知人にアドバイス言われても、「そんな簡単にマンション建てるっていっても、素人では難しいんだろうな」と思ってしっかり話を聞かなかった方も多いでしょう。

今思えば、「あの時しっかり話を聞いていれば貯金していたのに」と後悔しているかもしれません。

 

美味しい話には裏がある。

そう思って警戒するのは良いですが、話を聞くのはタダです。

 

「どうせ払わにゃあかんから、ええわ」「マンションなんか建てる金ないからええわ」

そんなことを言わずに「どういうことだろう?」と興味を持つと、もしかしたら今抱えている悩みが解決するかもしれません。

 

それでは、次回は「土地活用で老後を楽しむ方法」の第二章でお会いしましょう。

無題ドキュメント