夢のマイホームを手放すとき マイホームの売却益には特例が!?

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「マイホーム」それは購入する人ばかりではありません。
様々な理由によって、これを手放さなければならなくなった人もいるはずです。マイホーム購入時よりも高く売れた場合、その利益については「譲渡所得」といって確定申告の対象となってくるのです。

高く売れた分に対して課税がかかってくるのですが、マイホームの場合はこの税金が減免される可能性もあるんです。
ここではマイホームの売却益(購入時よりも高い金額で売却できた場合の利益)に対する税金の優遇措置や確定申告について見てみましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

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この制度の概要は、マイホームを売却した際、譲渡所得から3000万円控除ができることです。
この制度ですが、所有期間が長くても短くても関係ありません。
「居住用財産」と認められれば、それでこの特別控除を受けることができるのです。

この特例を受けるのにはいくつか要件があります。
順番に見てみましょう。

 1.自分が住んでいる家を売る、家や借地権を売る
 2.売却年より以前に、この特例を受けていないこと(1回のみ)
 3.マイホームの買い替え、交換などの特例を受けていないこと、またはマイホーム譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を受けていない
 4.収用などの別の特例控除を受けていない
 5.災害などで被災した際に敷地などを売却するときは、3年経過して、最初の12月31日まで
 6.親子や夫婦でのマイホーム譲渡でないこと(生計を共にしているなどの理由でもダメ)

これらの要件が明記されています。
要するに基本的には、まず自身の居住していたマイホームであること。そしてマイホームに関する別の特例を受けていないこと、近親者間での譲渡でないこと、という部分をおさえておけばこの特例を受けられる可能性があるということになります。

家はあるけど、もう他に引っ越しちゃったよ!?

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まだ売却する前でも、すでに住まなくなってしまって日が経っているという場合もあるでしょう。そうすると果たして"マイホーム"と呼べるのかどうか。
この場合、マイホームではなくなっていますが、まだ諦めるのは早いかもしれません。
住まなくなって日数が経過していても、このケースには救済期間が設けてあります。

住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること ※国税庁のホームページから抜粋

ちょっと分かりづらいですね。
具体的に数字を上げると
平成26年5月1日に住まなくなった家屋などの場合、
平成26年5月1日 ←1年目
平成27年5月1日 ←2年目
平成28年5月1日 ←3年目
となり、平成28年5月1日の属する年、すなわち平成28年12月31日までに売却をすればこの特例を受けられることになります。

マイホーム売却の特例、こんなケースでは適用されません

マイホーム売却の特例を知って喜んでいる方、ちょっと待って下さい。
この税制優遇が適用されないケースもあるんです。

・この特例を受ける目的だけの入居
・新築建設までの間の仮住まい、または一時的な目的によるもの
・別荘などの定住を目的としないもの

この3つに当てはまる場合は、税制優遇を受けることができません。
結局普段から住宅として住んでいる家等でなければいけないということになるんですね。
もちろん不正に特例だけ受けたい、と思ってもNGになるんです。

この特例を受けるには"確定申告"が必須

この特例は確定申告をしなければ優遇を受けることができないんです。
そして必要となる書類もいくつかありますので、併せてチェックしてみましょう。

提出用書類

・申告書B 第一表(提出用)
・申告書B 第二表(提出用)
・申告書 第三表(分離課税用)

添付書類

・譲渡所得の内訳書
・売却時の売買契約の写し
・譲渡の日以後2か月を越えてから交付を受けた、その売却した不動産の所在地の住民票(除票)

これらの書類が必要となりますので、漏れがないように準備しておきましょう。

また"申告書第三表(分離課税用)"では記入に関して注意しておきたい部分があります。それはマイホームを所有していた期間が10年を超えるかどうかです。
なぜ10年なのかと言うと、10年以上マイホームを所有しており、その物件を譲渡する際には(3,000万円の税制優遇を受けられることが前提)さらなる軽減税率を受けることができるからです。

書式の右上「特例適用条文」の欄には

・3,000万円の特別控除を受けるならば「35条」
・10年を超えるマイホームの譲渡は「31条の3」

と記入するようにしてください。

結局税額はどれくらいのなるのか見てみよう

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まず譲渡所得から3,000万円が控除される、という部分に注目すると、譲渡所得そのものがいくらになるのか計算しなければなりません。
この譲渡所得、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わってきます。

所有期間5年未満

 【ケース1】
中古住宅を20,000,000円で購入し、そこに3年住んでいた。その3年の間に周辺地域の開発により地価が高騰。引越しのためマイホームを売却したところ譲渡費用込みで28,000,000円で売却することができた。
この場合、譲渡所得が8,000,000円となります。

・課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)
という計算式になります。
実際に8,000,000円の譲渡取得金額があった場合には
所得税:8,000,000円×30%=2,400,000円
復興特別所得税:2,400,000円×2.1%=50,400円
住民税:8,000,000円×9%=720,000円
【合計】2,400,000円(所得税)+50,400円(復興特別所得税)+720,000円(住民税)=3,170,400円

本来であれば3,170,400円が課税されるところを、譲渡取得金額の8,000,000円から3,000万が控除されます。
従って3,170,400円分、丸ごと節税になるということになります。

所有期間5年以上

 【ケース2】
住宅を30,000,000円で購入して12年住んでいたが、子ども達も独立し夫婦で田舎暮らしをするためにマイホームを手放すことになった。その間、周辺地域では大きく開発が進み譲渡費用込みで90,000,000円で売却することができた。
このようなケースは少ないと思いますが、譲渡所得は60,000,000円となります。

・課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
という計算式になります。
実際に60,000,000円の譲渡所得金額があった場合には
所得税:60,000,000円×15%=9,000,000円
復興特別所得税:9,000,000円×2.1%=189,000円
住民税:60,000,000円×5%=3,000,000円
【合計】9,000,000円(所得税)+189,000円(復興特別所得税)+3,000,000円(住民税)=12,189,000円

こちらのケースでは60,000,000円もの譲渡益が出たケースです。
譲渡所得が60,000,000円となると課税額は12,189,000円とかなり高額に。

この場合30,000,000円の特別控除の特例を加味すると
所得税:(60,000,000円-30,000,000円)×15%=4,500,000円
復興特別所得税:4,500,000円×2.1%=94,500円
住民税:(60,000,000円-30,000,000円)×5%=1,500,000円
すると合計金額が6,094,500円となり

12,189,000円-6,094,500円=6,094,500円
30,000,000円分の枠をフルに使って、6,000,000円を超える節税効果になるんです。

 マイホームの譲渡益が出た方は確定申告へGO!

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これだけ大きな節税効果があるのですから、該当する方は確定申告をしておくようにしましょう。
知っているか知らないか、の違いで大きな差額が出てしまうのが税金関係。使える制度はそつなく使っていきたいですよね。
確定申告はお住いの地域の税務署や、確定申告シーズンになると確定申告会場という臨時開場が設営されることもあります。最寄りの税務署などへ確認してみるといいかもしれません。
また税務関係の申告についてはマイナンバーカードや通知書などが必須となっています。お忘れの方が多いようですので忘れずに準備するようにしましょう。

いかがでしたか?
マイホームの譲渡益についての特別控除の特例を見てみました。
確定申告を毎年行なっている、という方は大丈夫かもしれませんが、馴染みのない方が多いのも事実です。
しかし「よく分からないから」と言ってみすみす大きな節税を逃す手はありません。申告書などについても分からなければ窓口や会場でも教えてもらえます。
まずは確定申告へ行ってみましょう。