金利だけじゃない?お得な住宅ローンの借り方と返済方法

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いざ住宅ローンを選ぼうと思っても、最初はどれが良いのか見当もつきません。

それぞれの銀行が案内しているたくさんの住宅ローンがあり、共通して扱っている「フラット35」のような住宅ローンもあり、何が違うのかもわからないという方も多いでしょう。

 

いきなり住宅ローンのパンフレットを見て、それぞれを比較しようもとしても難しいものです。

そこで、各銀行の具体的な住宅ローンの内容は後にして、まずは基本を把握しましょう。

 

住宅ローンの一番の基本は、金利と返済方法です。

そして金利と返済方法は、それぞれ大きく分けて2種類ずつ。

つまり住宅ローンは、2×2=4パターンに組み合わせて整理できます。

住宅ローンの金利:固定金利と変動金利

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住宅ローンにおいて、最も多くの方が最初に気にするのが金利です。

マイホームは人生で最大の買い物とも言われますから、金利によって支払い総額が大きく変わってきますので、気になるのも当然です。

実際の金利は、それぞれの銀行、借りる金額、期間、借り手の信用など、さまざまな要素で決定します。

 

ただし、金利にはもう一つ大きな種類の違いがあります。

返済している間に、「金利が変わるか」、「変わらないか」です。

金利が変わるものを変動金利、変わらないものを固定金利と言います。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利とは、名前の通り、金利が固定された住宅ローンです。

金利は借り入れのときに決定され、全額返済するまで変わりません。

・メリット

金利が変わらないことが最大のメリットです。

金利というものは、景気が良ければ上がり、景気が悪ければ下がるものです。

そして、住宅ローンは借り入れ額が大きいので、返済期間は30年以上にもなります。

その間に世の中の経済状況も変化することが予想されるでしょう。

 

でも、固定金利の住宅ローンでは、借り入れたときに決めた金利が上下することはありません。

金利が変化しないということは、返済の計画が立てやすいということです。

「この金額をこの金利で借りて、いつまでにいくら返済する」と最初の時点でわかっているので、生活全体をそれに合わせて計画することができます。

・デメリット

固定金利の住宅ローンのデメリットは、「損をする可能性もある」ということ。

借り入れたときには景気が良かったために金利が高かったものの、その後に景気が悪くなり、住宅ローンの金利も下がる、ということが起こりえます。

「自分の住宅ローンの金利よりも、いま借りればもっと安くすむのに」と思っても、固定金利では借りたときの金利のままで支払い続けるしかありません。

 

そして、これはお金を貸す側の銀行にとっても同じです。

銀行は損をしたくないので、固定金利では経済の変動を予測し、少し余裕を持った金利を設定します。

つまり、予想通りに経済が推移すれば、次に説明する変動金利の方が、借りる側にとってはお得になる、ということです。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利とは、借り入れてから返済している間にも、金利が変化する住宅ローンです。

世の中の景気が良くなれば金利も上がり、不景気になれば下がります。

・メリット

先ほどの固定金利の項目で、固定金利の住宅ローンでは銀行が少し余裕を持って金利を設定すると言いました。

 

その逆で、変動金利の住宅ローンでは、世の中の一般的な金利に合わせて上下するので、常に適正な金利に保たれます。

その分だけ、固定金利よりも、変動金利の方が、金利が安くなります。

・デメリット

ただし、変動金利の方が金利が安くなるというのは、世の中の経済が予想通りに推移したときのお話です。

予想外に世の中の物価が上がれば、金利もそれに合わせて上がってしまうので、返済額も増えてしまいます。

 

もちろん逆に、不景気になれば金利が下がりますから、常に損をするばかりとは言えません。

しかし、金利が変化するということ自体が、住宅ローンを返済する個人にとってはリスクとなり、デメリットとなるでしょう。

住宅ローンの返済方法:元利均等返済と元金均等返済

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金利と並ぶ、住宅ローンのもう一つの基本は、返済方法です。

実は返済方法によっても、住宅ローンの返済総額は変わってきます。

 

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。

聞きなれない言葉かもしれませんが、細かく覚える必要はありません。

金利と同じく、毎月の返済する金額が固定されているか、変化するか、という違いです。

「固定されている返済方法」、「変化する返済方法」という程度の理解の仕方で大丈夫です。

元利均等返済のメリットとデメリット

住宅ローンにおける元利均等返済とは、『「元」と「利」を「均等」に「返済」していく方法』というものです。

「元」とは、「元金」のこと。借りた金額です。

そして、「利」とは「利息」のこと。

元金と利息の2つを合計した額を、毎月「均等」に返済していきます。

 

逆に言うと、まず毎月返済する金額を決めてしまって、その金額から利息分を差し引き、残った分を元金の返済に充てる、という返済方法です。

例えば、金利が1%で、借りている額が1000万円のとき、年間の利息は10万円です。

そこに100万円を返済すると、まず金利を差し引き、残った90万円が、元金に充てられます。

同じく金利が1%で、借りている額が3000万円のときには、利息は30万円です。

100万円を返済すると、金利を差し引いて残るのは70万円。この70万円が元金に充てられます。

 

このように、元金が大きいほど、同じ金額を返済しても、元金が減る分は少なくなります。

最初のうちは、返済している中で利息に充てられる部分が大きいので、元金がなかなか減りません。

 

これだけの説明ではすぐに理解できないかもしれません。

でも大切なのは、毎月の返済額が一定で変わらない、という点です。

「毎月10万円と決めれば10万円」、「住宅ローンが終わるまで支払えば良い」という返済方法と理解してください。

・メリット

固定金利と同じく、常に同じ金額を支払い続ければ良いので、返済計画が立てやすいのがメリットです。

・デメリット

次に説明する元金均等返済よりも、返済総額が大きくなるのがデメリットです。

元金均等返済のメリットとデメリット

元金均等返済とは『「元金」を「均等」に「返済」する』という方法です。

 

あれ?

住宅ローンにつきものの「金利」がどこかへ行ってしまいましたね。

 

実は金利はここに上乗せされます。

例えば、3000万円を30年で元金均等返済すると決めたら、1年の返済額は100万円になります。

この100万円を支払った上で、元金の利息を加えて支払い、年間の返済額が決まる、という計算です。

利息が1%ならば、元金が3000万円残っていれば、利息は30万円ですから、最初の年度における返済額は130万円。

支払いを続けて、元金が1000万円になっていれば、利息は10万円ですから、その年の返済額は110万円になります。

 

つまり、先ほどの元利均等返済と違って、返済額がだんだんと減っていくのが、この元金均等返済と理解してください。

・メリット

元金を優先して設定し、返済をしていくので、元金が減るのが早く、結果として支払う利息が少なくなります。

つまり、住宅ローン全体でみると、返済する額が少なくなるのがメリットです。

・デメリット

返済を始めた当初は元金がたくさん残っているので、その分だけ支払う利息も大きくなります。

主婦に人気の固定金利×元利均等返済

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金利と返済方法について、大きく2種類ずつ見てみました。

あとは、この組み合わせで、住宅ローンのタイプが決まります。

 

その中で、最も一般的とも言えるのが、固定金利と元利均等返済の組み合わせです。

この組み合わせでは、住宅ローンを借りた時点で、返済計画がほぼ全て決められるので、最もわかりやすくリスクの少ないものと言えるでしょう。

とにかく毎月同じ金額を返済し続ければ、最初に決めた日には住宅ローンが終わります。

 

特に、主婦の方に決定権がある場合に選ばれやすい住宅ローンだとも言われています。

家計を預かる主婦の方には、毎月の生活費を確定できる、計画の立てやすい住宅ローンが好まれるということでしょう。

 

また、住宅ローンを借りるのは、まだ若い世代が多いのも、この組み合わせが多くなる理由です。

元金均等返済では、返済を始めたときが、最も返済額が多くなります。

まだ若くて収入も比較的少なく、子供の教育費なども必要な方や、あまり働けないという事情がある方にとっては、元金均等返済は選びにくいようです。

賢く返済したい方の変動金利×元金均等返済

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ただし、見てきたように、固定金利と元利均等返済は、どちらも住宅ローンの返済総額は多くなってしまうものでした。

それを嫌って、変動金利と元金均等返済の組み合わせを選ぶ方も少なくありません。

 

この組み合わせは、利息の負担が最も軽減されるタイプです。

ただし、金利は変動するので、逆に負担が増えてしまうリスクはあります。

支払わなければならない利息が増えてしまい、元金均等返済なので毎月の返済の総額もさらに多くなってしまう、という大変苦しい状況になる可能性もあるわけです。

賢く住宅ローンを利用したいなら、それだけの情報収集や判断がもとめられるということですが、もちろんメリットも大きい組み合わせです。

まとめ

住宅ローンは金額が大きいものですし、長い期間付き合うものでもあるので、人生設計そのものとも関わってきます。

慎重に検討しなければなりません。

 

ただ、近年では金利も低い水準のままで推移していて、多くの銀行がたくさんの種類の住宅ローンを設定しています。

借り換えや繰上げ返済など、そのときどきで上手に利用することで返済方法の幅がさらに広がっています。

ぜひ視野を広く持って、ご自分に合った住宅ローンを選んでください。

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