今のトレンド!中古マンションを買ってリノベーション!

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近年、既存の建物を大規模に改修して暮らす「リノベーション」が注目されています。

中古住宅を購入してリノベーションをすると、自分好みの住空間が作れたり、新築住宅よりも費用が抑えられるメリットがあります。

今回は、中古マンションを購入してリノベーションをすると、どのようなメリットがあるのかまとめてみました。

リノベーションとは?〜リフォームとリノベーションの違い〜

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リフォーム

リフォームとは、老朽化したものを新築状態に戻す事を言います。

例えば賃貸住宅では、入居者が退去する際、入居時の状態に戻す作業を「原状回復」と言うように、汚れたり、壊れている部分を直したり、新しくきれいに直す事が「リフォーム」です。

キッチンの設備を新しくしたり、壁紙を変えたりする事などもリフォームに該当します。

リノベーション

リノベーションとは、既存物件に大規模な工事を行う事を言います。

リフォームは、古くなったものを新しくきれいに直すという事でしたが、リノベーションは、大規模工事をする事で、新たな価値の付加や機能を向上させるという目的があります。

設備や壁などを全て取り払い、間取りを一から作り直し、現代的でデザイン性の高い住宅環境を作り出す事ができます。

リフォームとリノベーションの違いをまとめると

キッチンやお風呂、壁紙の張替えなどの小規模な工事の事が「リフォーム」です。

それに対して、間取り、給排水や設備の大幅な変更などの大規模な工事の事を「リノベーション」と言います。

リノベーションが人気のヒミツ

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住まいへの価値観が変化している

以前は、家を買うなら新築一戸建てか新築分譲マンションが当たり前でした。

しかし現在は、古い住宅に価値を見いだし、そこに新たな価値やオリジナル性などを加えるといった考えを持った人が増えてきました。

また、中古住宅を選択する事で、住宅に対する費用負担を軽くし、資金に余裕を持たせてより豊かなライフスタイルを求める人々が増えてきています。

ストック住宅(中古住宅)の増加

中古マンションの建替えは、住民の80%を超える賛成がないと原則不可能であり、その上建替えによって、土地の持ち分面積が減少される可能性もあります。

そして、多くの場合は建替え時に個別の負担金が必要となってくるため、実質建替えが不可能なマンションは増加傾向にあります。

今後、そうしたストック住宅は、首都圏に限定しても20年で3倍近くになる事がわかってきています。

環境問題

今までのようなスクラップアンドビルドという価値観は、廃材などが多量に排出されることから、環境に対する影響が懸念されてきました。

しかしリノベーションという新しい方法を利用すれば、廃材がスクラップアンドビルドの数分の一しか排出されません。

そのような点からリノベーションはエコであると認知されるようになり、注目されているのです。

住宅ローンを利用できるようになった

以前リフォームというと、リフォームローンを利用する事が一般的でした。

リフォームローンは住宅ローンと違い、ローン期間が短く、金利が高い事がネックとなっていました。

しかし現在では、住宅購入と同時に、リフォーム代金も住宅ローンに含めて利用できる銀行が増えてきています。

ですので、マイホームを考える際に、中古マンションを購入してリノベーション、という選択肢を増やす事ができます。

 

ただ、住宅ローンを利用する際に注意しなければならない点もあります。

例えば、中古マンションを購入して住宅ローンを利用する場合、物件に定期借地権がない事や、店舗を併設していない事など、住宅ローン審査に引っかかるような物件を選ばない事が重要になってきます。

また、築年数の古いマンションを購入する際、担保評価が低くなる可能性があるので、借り入れ金額が少なくなる場合もあります。

中古マンション購入+リノベーションのメリット

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新築よりも安価で、自由な間取り設計ができる!

新築物件は、一戸建てやマンションに限らず、やはり高額になりがちで、物件には消費税がかかります。

高額であるが故、消費税といえどもばかにならない金額となります。

 

しかし、中古物件に関しては、そのほとんどの物件の売主が業者ではなく、一般の方ですので消費税がかかりません。

しかも、エリアによってはあまり新築と変わらないような価格設定の物件もありますが、ほとんどの中古物件は、新築物件よりも安価で売り出されています。

 

リノベーション費用がかさんだとしても、物件自体の価格を抑える事ができれば、新築で住宅を購入するよりも、お得にマイホームを手に入れる事ができます。

また、リノベーションで好きな間取りを考えて、オリジナルの空間を作り出せる事も魅力の一つです。

中古マンションは資産価値が下がりにくい!

中古マンションは、おおよそ15年〜20年程度で価格が落ち着き、その後は価格が下落しにくいと考えられています。

ですので、築年数が15年以上の中古マンションを購入しリノベーションをすれば、数年後に売りに出したとしても買値よりも大幅に下回る事は少ないと考えられます。

しかも、リノベーションによって新たな価値が付随するので、相場よりも少し高く価格設定ができるでしょう。

近隣住民の情報などを入手する事が可能!

新築物件では、どんな人がご近所さんになるのかは掛けでしかありませんが、中古物件の場合は、ある程度の近隣情報を入手する事が可能です。

例えば、中古物件を探す際、居住中の物件を内覧した時に、居住者に情報を教えてもらえるでしょう。

そういった点では、引越しした後に近隣住民の間でのトラブルが起きるリスクを減らすことができます。

中古マンション購入+リノベーションの進め方

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リノベーション会社を決める

中古マンションをリノベーションしようと決めたら、まずリノベーション会社を選定しましょう。

会社選定の仕方は、各会社が主催するセミナーや見学会に参加したり、インターネットで調べた会社を実際に訪問して要望を聞いてもらったりするなどの方法があります。

 

また、年に一回開催される、リノベーションEXPOという大きなイベントに参加する事も、選択肢を増やす方法の一つです。

リノベーションEXPOでは、参加各社の実例などを見比べたり、各会社のセミナーに参加したりする事ができます。

まずリノベーションについて勉強し、自分の希望を取り入れてくれる会社を見つける事が、リノベーションをする上での第一歩となります。

資金計画を立てる

リノベーション会社を選定したら、希望の㎡数に対する価格を確認しましょう。

リノベーションには国が定める規約などはないので、価格は会社によって変わってきます。

希望する間取りはどのようなものなのか、フルオーダーするのかパッケージを選ぶのかでも価格は大きく変わります。

 

まずは、そのようにして大体の概算金額を把握し、おおよその資金計画を立てましょう。

例えば、中古マンション購入の予算を2500万円とし、リノベーションを1000万円とすると、合計3500万円となります。

その中で、自己資金をいくら出し、住宅ローンの借り入れをいくらにするのかを考えます。

その他にかかる費用として、中古マンション購入時の諸費用250万円程度と、マンションのランニングコストを考えておかなければなりません。

ランニングコストとは、マンションの管理費、修繕積立費、駐車場代などです。

中古マンションを決める

資金計画で、中古マンション購入の予算を立てたら、物件探しを始めましょう。

物件を探す際、価格、エリア、家の方角、マンションの階数など、希望条件をまとめておくと探しやすくなります。

 

しかし、100%希望が叶う物件はまずないと考えてください。

それと、中古物件を売買する際は、必ず売主が関わってくるので、価格などの希望もフレキシブルに対応する事が求められます。

 

そして、中古マンションの取得後のリノベーションの工程は、中古マンションの解体、そしてリノベーションの着工という流れになります。

ですので、リノベーションが完了するまでは二重家賃となる事は覚悟しましょう。

住宅ローンを実行する

物件が決まったら、まず仮審査を受け住宅ローンを実行しましょう。

住宅ローンを利用する銀行の選び方は、金利が低い会社を選ぶ事も重要ですが、保証料や手数料などの設定状況も確認しておきましょう。

例えば、金利はそこまで低くないけれども、繰り上げ手数料や保証料を無料としている銀行などもあります。

 

また、不動産会社が勧めてくれる銀行がありますが、不動産会社に仲介手数料などが入るために勧めてくる場合がほとんどなので、できればご自身で調べた上で、取引銀行を決める事をおすすめします。

しかし、決して不動産会社が勧めてくれる銀行が悪い訳ではありませんので、もし勧められた場合は良く検討した上で決めてください。

間取りを決める

資金計画でリノベーション予算を決めたら、次は間取りを決めていきます。

基本的に水廻りを大きく変更すると、リノベーション費用は高くなる傾向にあるので、できるだけ水廻り変更は最小限にした方が価格を抑える事ができます。

その他に、建具を減らす事もコストカットに繋がります。

 

リノベーション会社では、基本工事をパッケージ商品として取り扱っているところも多くなっています。

パッケージ商品などを上手く利用する事で、クオリティはそのままで大幅にコストカットをする事が可能となります。

工事及び入居

間取りが決まったら、リノベーションの工事が開始できます。

おおよそ2ヶ月〜2ヶ月半程度で工事は終了しますので、工事が終わって引渡も終了すれば、新生活のスタートです!

まとめ

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中古マンション購入+リノベーションには、多くのメリットがあります。

価格、自由度、おもしろさなど、新築物件とはまた違う魅力が満載です。また、中古マンションを探す楽しさもあります。

国策としても、ストック住宅(中古住宅)に対する対策が今後拡大する可能性もあります。

今マイホーム購入を考えている方は、ぜひ中古マンション購入+リノベーションという方法をおすすめします。

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