住宅ローンの諸費用ってどれくらいかかる？節約方法や諸費用向けローンについても解説

住宅購入資金として利用する住宅ローンですが、住宅取得費だけを借入れすればいいのでしょうか？ 実は住宅ローンを利用して住宅を購入するタイミングで、さまざまな手数料や税金が発生します。これらの経費を一般的に「住宅ローンの諸費用」と呼びますが、住宅ローンの申込み時点で諸費用を忘れていると後から困ってしまうこともあります。

実は住宅取得に必要な諸費用はローン金額の「3.5％～10.0％」といわれており、3,000万円の住宅ローンでは100万円～300万円程度のお金が諸費用として必要です。ただし金融機関により諸費用ローンが利用できたり、諸費用を節約したりする方法もあります。

つまり住宅ローンを利用する場合は、あらかじめ必要な諸費用を計算して、ローン計画に組み込むことが将来的な負担を少なくする方法といえます。住宅ローンを利用するさいにかかる諸費用の内訳と目安金額、さらに諸費用を節約する方法や諸費用ローンを解説します。

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住宅ローンの諸費用は100万円以上かかる可能性がある

たとえば新築住宅を建築する場合、利用する住宅ローンは「土地代金」と「建物建築費(取得費)」の合計金額だけでは足りません。実は住宅を建築(取得)するにはさまざまな手数料や税金が必要であり、これらの諸費用を含めた合計金額を用意しなくてはなりません。

諸費用は合計すると100万円以上かかることも珍しくなく、あらかじめローン計画に組み込まないと別途現金で用意する必要が出てきます。

「数％程度の諸費用で大げさな…」と思うかもしれませんが、5,000万円の5.0％は250万円です。どうですか住宅ローンにおいて諸費用が無視できない金額であることがわかります。

それではまず諸費用の内訳などの詳細を見てみましょう。

住宅ローン諸費用の内訳

住宅ローンを利用するさいに必要となる諸費用は大まかに「手数料」、「保険料」そして「税金」です。まずはその種類を紹介します。

ここで紹介したものは新築、中古、マンションを含めた代表的な諸費用です。住宅ローンの商品や金融機関、取得住宅の種別(新築、中古、戸建て、マンション)などにより、足りない項目や必要でない項目も含まれます。

①事務手数料

住宅ローンを利用するときに支払う「事務手数料」は、金融機関に事務手続きにかかる経費として支払います。金融機関により金額に違いがあり、またローンの種類によっても違いがあります。とくに保証料が無料に設定された住宅ローンでは、ローン金額の2.2％程度かかる場合があります。

②印紙税

住宅ローン契約を金融機関と締結するさいに必要な税金が「印紙税」で、印紙を「金銭消費貸借契約書」に貼り付けます。ローン金額が5,000万円以下であれば印紙税は2万円です。

③保証料

連帯保証人を立てない代わりに保証会社に「保証料」を支払うことで、機関保証を受けます。費用はローン実行時にまとめて払う「外枠方式(一括前払い型)」とローン金利に保証料を加算する「内枠方式(金利上乗せ型)」から選択します。

④火災保険料、地震保険料

取得した住宅は担保物件となることから、「火災保険」への加入を求められます。金融機関が提携している損害保険会社を勧められることが多いのですが、自分で選ぶことも可能です。

金額は金融機関でさまざまですが、10年一括加入を利用すると保険料が安くなります。

また近年の火災保険では建物の「再調達価格」で保険金額を算出することから、新築購入と中古購入の差はありません。

つまり新築住宅でも中古住宅でも再建築に必要な価格は同じであり、その価格で火災保険を申込みます。したがって保険料は中古、新築にかかわらず、差は少なくなっています。(ただし構造等により若干の違いはある。)

さらに最近では「地震保険」の加入を義務づけている金融機関が多く、火災保険とセットで加入することを求められます。

⑤団体信用生命保険料

「団体信用生命保険(団信)」は住宅ローンの返済中に高度障害を負ったり、死亡したりした場合に住宅ローン残高を金融機関へ返済する保険です。団信による返済がおこなわれると以降の住宅ローンの支払いは免除されます。一般的な住宅ローンでは金利のなかに団信の保険料が組み込まれていることから、諸費用として別途支払う必要はありません。

ただし高度障害や死亡以外の病気の場合(三大疾病など)でも、保険が下りる機能を追加するさいには別途諸費用として金利を上乗せする商品もあります。

⑥登記費用(表題登記、所有権登記など)

住宅を建築・購入した場合には、法務局で「不動産登記」をおこないます。不動産登記は土地、建物ごとにおこない、新築住宅のケースでは所有権登記だけでなく先に表題登記が必要です。法務局で登記をするさいに「登録免許税」を支払う必要があり、登記をおこなう司法書士の費用と合計した額が必要です。

また登記の知識がある人は自分でおこなえば費用を抑えられます。その場合は司法書士の手数料が必要ないので、登録免許税と測量図などの費用で済みます。ただし金融機関が認めないことも多いので事前に確認してください。

⑦抵当権設定費用

住宅ローンを利用するには担保となる住宅に「抵当権設定」をしなくてはなりません。抵当権の設定登記は司法書士がおこない、費用のなかに抵当権設定用の登録免許税も含まれます。

抵当権の設定登記は自分でおこなうことはできず、原則的に金融機関が指定した司法書士に依頼する方法しかありません。

⑧固定資産税精算金

とくに中古住宅を購入するさいに注意したいのが「固定資産税精算金」です。固定資産税(土地計画税を含む)は毎年、土地や建物を所有する自治体が不動産に課税する税金です。住宅を購入したさいには引き渡し日を基準に、前所有者と固定資産税の清算をしなくてなりません。年間の固定資産税が少額であれば負担はありませんが、高額な場合は数十万円を支払う必要があります。

⑨不動産仲介手数料

中古住宅を購入した場合は、仲介した不動産会社に対して「不動産仲介手数料」を支払います。不動産仲介手数料は法律で上限が定められており、400万円以上の不動産を仲介にて購入した場合の手数料は以下の計算式で算出します。

諸費用の目安を比較

住宅ローン利用時に必要な諸費用の内訳と目安の金額について解説しました。それでもまだイメージしにくいかもしれないので、中古住宅と新築住宅にわけて諸費用の合計を比較します。この試算で利用する住宅ローンは保証会社への保証料が必要な住宅ローンで、一括前払い(外枠方式)で支払う前提とします。また中古物件は仲介による購入、新築物件は建売ではなく建築とします。

ここで記載した金額はあくまで比較用の参考値なので、目安として考えてください。

一般的に住宅ローン利用時に必要な諸費用は3.5％～10.0％といわれており、この比較表でも新築住宅で3.5％程度、中古住宅では7.0％程度と算出されました。ただしここに記載されている諸費用以外にも、登記に必要な書類(印鑑証明、住民票など)の費用や、不動産取得税などの税金が別途必要です。

住宅ローンの諸費用を節約する方法

合計すると100万円を超えてしまう諸費用は、住宅ローン返済にとって大きな負担です。たとえば3,000万円の中古住宅を購入した場合、実際にかかる費用は合計3,220万円でそれを毎月返済しなくてはなりません。

そこで諸費用を節約することで、ローン金額を抑え毎月の負担を軽減させる方法があります。先ほど紹介した登記を自分でおこなう方法は効果がある反面、金融機関が認めない可能性が高く現実的ではありません。

すべての諸費用で節約ができるのではなく、一部の諸費用のみ可能だと理解してください。

保証料の節約

保証料は保証会社から機関保証を受けるために必要な費用です。保証料の支払いは外枠方式(一括前払い型)と内枠方式(金利上乗せ型)がありますが、目安として20年以上の住宅ローンでは外枠方式の保証料が安くなります。一括で支払う問題はありますが、外枠方式の方が費用を節約できます。

また住宅ローンのなかには保証料が無料のものがあります。しかしなかにはローン審査が厳しいものや、融資手数料(事務手数料)が高額に設定されている商品があります。単純に保証料無料と思わないでしっかりとした計算をおこなってから判断してください。

手数料の節約

住宅ローンの事務手数料は金融機関ごとに定められており、一般的には都市銀行よりもネット銀行の方が安く設定されています。節約をおこなうのであれば、大手銀行に偏らずにネット銀行も含めて比較検討しましょう。ただし手数料が安い住宅ローンは申込み基準や審査が厳しく、しっかりした属性をもっていないと利用できない可能性があります。

また住宅ローン商品によっても金額に違いがありますので、見た目ではなく総合的な金額で判断してください。

火災保険料の節約

住宅ローンを利用するために加入が義務づけられている火災保険で、諸費用の節約が可能です。火災保険は住宅の構造や種別、エリアなどで保険料が計算され、保険料の支払い方法でも違いが出ます。

火災保険の節約ポイントは保証対象の絞り込みと保険会社の選択です。具体的な補償対象では「風害」と「水害」がポイントです。鉄筋コンクリートの住宅(マンション含む)で風害が起こる可能性は低く、水害も近くに川などがないエリアでは心配する必要がありません。

このように住宅エリアの災害を確認して、一定期間発生してない災害については補償を省くことで火災保険料を節約できます。また住宅部分に含まれない家財部分の補償を必要額以外はかけないこともポイントです。

さらに火災保険に加入する損害保険会社選びも大切です。損害保険はどこの会社であっても保険料は変わらないことが原則ですが、実際には損害保険会社によって違いがあります。複数の保険会社から見積もりをとり、比較することも節約につながります。また損害保険会社以外の「共済」、「団体保険」にも火災保険がありますので、検討してもよいでしょう。

不動産仲介手数料の節約

主に中古物件や土地の売買を不動産会社に仲介してもらいますが、この手数料として支払うのが不動産仲介手数料です。内訳で説明したとおり不動産仲介手数料は法律で上限が規定されており、大部分の不動産会社で上限による請求がおこなわれています。

しかしこの規定はあくまで法律上の上限なので交渉により「値引き」してもらうことは可能です。つまりあらかじめ不動産会社に「合計2.5％にしてください」と交渉することで、不動産仲介手数料の節約ができます。

値引きを嫌がる不動産会社も多いのですが、物件を紹介してもらう前に交渉することで受け入れてもらえる可能性が高まります。3,000万円の物件では0.5％の値引きでも15万円の節約になりますので、交渉だけは必ずやってみましょう。

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住宅ローンの諸費用向けローンがある

諸費用は住宅ローンの頭金とは別であることから、住宅を購入する前には多額の資金を準備する必要がありました。しかし近年ではこのような諸費用による負担を軽減させるために、諸費用分を借入れする「諸費用ローン」が提供されています。

諸費用ローンの種類とメリット

諸費用ローンには専用の「諸費用ローン(諸費用専用ローン)」を利用する方法と、住宅ローンのローン金額に諸費用分を組み込んだ「オーバーローン(組み込み)」の2種類の方法があります。

まずは2種類の諸費用ローンのメリットを比してみましょう。

諸費用ローンは住宅ローンとは別契約なので、完全に切り離して利用できます。またオーバーローンは住宅ローンなかに諸費用が組み込まれることから、そのまま金利が適用されるので低金利で利用できます

諸費用ローンの注意点

次に諸費用専用ローンとオーバーローンの注意点をまとめてみます。

諸費用専用ローンは新しいローン契約になることから、再度審査を受ける必要があります。また諸費用専用ローン単独の金利は住宅ローンよりも高く設定されていることから、金利負担が大きくなるのもデメリットです。

オーバーローンは諸費用も長期の住宅ローンとして返済することから、負担が分散される利点があります。

このことから諸費用をローンで利用する場合は、オーバーローンを利用した方が負担が少なく有利なことがわかります。

諸費用ローンが利用できる金融機関

諸費用専用ローンを提供している金融機関を抜粋して紹介します。諸費用専用ローンはさまざまな使用用途で利用できますが、金利や限度額に違いがあります

オーバーローンが利用できる金融機関

大手金融機関のなかにはオーバーローンを認めていないこともあります。また使用用途に制限がある場合があり、保証料が利用できない金融機関もあります。オーバーローンが利用できる金融機関を一部抜粋します。

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住宅ローン諸費用のまとめ

住宅購入のために住宅ローンを利用するには保証料や手数料だけでなく、保険や税金などさまざまな諸費用が必要です。総額にすると100万円を超えることも珍しくなく、あらかじめ計画を立てていないと戸惑ってしまうかもしれません。

しかし諸費用のなかには節約できる項目もあり、また諸費用ローンの利用もできます。しかし諸費用の内訳を理解していないと、融資金額が不足してトラブルを誘発するかもしれません。しっかりと計算して不足がおきない計画を立ててください。

執筆者

吉住　淳

上場企業のサラリーマンから会社経営を経てファイナンシャルプランナー(FP）に。FPとして個人資産の相談業務をおこなう傍ら、金融系ライターとして銀行コラムや各種金融商品などの記事を多数制作。その他にも年に数回、お金の講演会や各種学校にて高校生、PTAに対して公的奨学金についての講演もおこなっている。また投資家としての面もあり過去にはFXで大損した経験も…その記憶を忘れないように現在では固い投資を心がけている。

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