住宅ローンを組む年齢は何歳までなら老後も安心？年齢別シミュレーション

「そろそろマイホームを購入したい」と思ったときに気になるのが、住宅ローンのことではないでしょうか。

会社員の場合、定年退職後は毎月あった収入が無くなるわけですから、できれば早めに住宅ローンを完済して、のんびり老後を過ごしたいですよね。

ただ、いくら早めにといっても数年で完済できる方は稀で、数10年の長期間で住宅ローンを組むようになります。

そのため、40歳までには住宅ローンを組むのが望ましいですが、40歳以降でも返済方法などを工夫すれば決して遅くありません。

今回は、老後も安心に過ごせる住宅ローンを組む年齢について、完済シミュレーションとともに詳しくご紹介します。

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住宅ローンは40歳までに組むべき！

世の中の人はどれくらいの期間でローンを組んで、何歳までに返済を終えているのか気になるところですが、一般的には定年退職になる65歳～69歳くらいまでの完済が目安です。

ただ、収入や資産状況によって75歳～80歳までを完済時期の上限としている金融機関もあります。

そのため、35年ローンを組むと仮定して逆算すると40歳までには契約すべきですが、40歳以降からでも住宅ローンを組むことはできます。

40歳までに組むメリット・デメリット

40歳だと住宅ローンを組むタイミングが遅いのではないかと心配になるかもしれませんが、実はこんなメリットがあります。

一般的に完済年齢が高くなると審査が厳しくなるため、40代～50代で組む方に比べて低い完済年齢だと住宅ローンの審査に通りやすくなります。

また、途中から金利が低い別の住宅ローンに乗り換える「借り換え」をする際は、50代以降になると一機に審査が厳しくなるといわれているため、40歳までに組むメリットはとても大きいでしょう。

しかし、若い年齢で住宅ローンを組む場合は35年ローンなど長期間のローンが組める反面、利息の負担額も増えてしまいます。

さらに、結婚・出産・転職・転勤などのライフイベントをこれから迎えていくため、急な出費や教育費などを確保できるように計画しておかないと、住宅ローンの返済が滞ってしまうリスクもあります。

40歳以降に組むメリット・デメリット

40歳以降の年齢になると、住宅ローンを組む際に不利と考えてしまいがちですが、条件によっては有利に働くこともあるようです。

若い年齢に比べて勤続年数が長く年収も安定している分、毎月の返済額に余裕をもって住宅ローンを組むことができ、短期間のローンで利息の負担を減らすことができるでしょう。

ただ、完済年齢が高く定年退職後も返済が続く場合は、老後の年金や貯蓄を切り崩して返済しなければならないため、老後の生活が不安定になるデメリットも考えられます。

住宅ローンを組む平均年齢は？

40歳以降からでも住宅ローンは問題なく組めることがわかりましたが、実際に初めて住宅を持つ方の平均年齢は40.5歳という平成30年度のデータが国土交通省から発表されています。

こういったことから、40代～50代からでも住宅ローンを組むのに遅いということはなく、資産状況や返済方法の選び方によっては住宅ローンを組むことができると考えられます。

では、住宅ローンを組む際のはじめの一歩となる審査には、どのような条件があるのか確認していきましょう。

住宅ローンの審査条件は年齢以外にも様々

住宅ローンの審査には仮審査と本審査があり、仮審査では返済能力や借入可能額を確認します。

審査内容には完済までの年齢上限はあるものの、年齢の他に健康状態・年収・勤続年数・担保評価など多岐に渡る条件のもと審査されます。

そのため、40代～50代で住宅ローンを組み始めたとしても、安定した収入や、資産がある場合は条件次第で審査を通過しやすいといえます。

また、金融機関によって審査条件は異なるので、年齢や住宅ローン年数など同じ条件で申請していても、可否が分かれることがあります。

仮審査には約1週間ほどかかるので、複数同時に申し込んでおいて比較できるようにしておくとよいでしょう。

仮審査を通過したら次は本審査ですが、本審査を申し込めるのは一つの金融機関のみです。

本審査は、仮審査で提出した書類などをさらに細かく確認するため、約3週間ほどかかります。

合わせて約4週間ほど審査にかかるので、審査に落ちないようにあらかじめ不要なカードローンやクレジットカードは解約して信用度を高めておくとともに、返済までのシミュレーションをして計画を練っておくと安心できます。

次に完済までの返済シミュレーションを、借入時の年齢別にまとめました。

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住宅ローン完済までの年齢別シミュレーション

ここでは、住宅ローンの一般的な返済計画例に沿って30歳、40歳、50歳の年齢別に完済シミュレーションをご紹介していきます。

また、以下の項目は借入時年齢に関係なく同条件です。

上記諸条件について3,000万円の借入金額は、「住宅面積の全国平均は約129.3m2、建築費は約3,308万円」、「地域差はあるが、約130m2（約40坪）くらいの広さの家を建てる場合、建築費に3,000万円台前半の費用が必要」という住宅金融支援機構のデータを元にしています。

また、住宅ローンの金利には、借入から完済まで金利がずっと変わらない「全期間固定金利型」、世間の金利状況から半年ごとに適応金利を見直す「変動金利型」、10年・20年固定など一定期間は金利が固定されたのち、固定金利型か変動金利型を選べる「固定金利期間選択型」の3種類がありますが、今回は家計管理がしやすい全期間固定金利型にてシミュレーションします。

年齢別シミュレーション

完済までの計画を立てるための基準になるのは、毎月の返済額かと思います。

毎月の収入と支出のバランスを見ながら、貯蓄との兼ね合いも考えて返済できる範囲で住宅ローンを組むことが大事です。

また、会社員であればボーナス等も視野に入れて、年間返済額を参考に計画することもできますね。

シミュレーション結果からもわかるように、借入期間35年と15年を比べると約432万円も利息金額に差があるので、利息の負担を減らしたい場合は可能な範囲で借入期間を短くすることも選択肢のひとつでしょう。

この他にも利息の負担を減らせる返済方法があるので、続いてご紹介します。

40代以降の年齢から組むなら活用したい返済方法

シミュレーションでは、借入時の年齢に関係なく完済時の年齢を一律65歳に設定していることもあり、借入期間が短い40代～50代は毎月の返済がかなり負担になりがちです。

「住宅ローンの返済で家計が回らない」ということにならないためにも、活用できる返済方法を上手に選んでください。

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、ボーナスなどで資金に余裕ができたとき、毎月の返済とは別でローン残高の一部を繰り上げて返済できる方法です。

繰り上げ返済には2種類あり、毎回支払う返済額を変えずに残りの期間を短くする「期間短縮型」と、残りの期間は変えずに毎回の返済額が少なくなる「返済額軽減型」があります。

それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。

期間短縮型のメリット・デメリット

期間短縮型は、繰上げる時期が早いほど利息が減るので、負担額が大幅に減ることがメリットです。

短縮できる期間を延ばすためにも、住宅ローン借り入れから早めに繰り上げ返済できるとよいでしょう。

デメリットとしては、利息の負担が減っても月々の返済額は変わらないため、災害や病気などの急な出費があった場合に家計が不安定になります。

また、住宅ローンの返済期間が10年未満になると、住宅ローン減税の適用がなくなるので注意してください。

返済額軽減型のメリット・デメリット

返済額軽減型のメリットは、毎月支払う額が少なくなるので月々の家計が安定することです。

子どもの教育費などで出費がかさんだり、もし収入が減ったりしても負担を少なくできます。

デメリットは、期間短縮型にもいえることですが、返済のためのまとまった資金が必要になるので、その支出を見据えた計画が必要になります。

リレーローン

リレーローンとは、親子2代にわたって一緒に住宅ローンを組む方法です。

親と成人した子で融資を受け、始めは親がローンを返済していき、高齢により親が定年退職した時点で子がその後の返済を引き継ぎます。

リレーローンのメリットは、親が高齢のため返済期間が設けられない・収入面から親だけでは住宅ローンを組めない場合に活用できることです。

しかし、もし親が返済予定前に亡くなった場合には、残った債務を子が引き受けることになります。

子としては、親が支払う予定だった返済金額が計画外に発生してしまうため、支払いが厳しくなってしまうデメリットもあります。

リレーローンを活用して住宅ローンを組む場合は、親と子で相談しながら納得した上で組むとよいでしょう。

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老後も安心して住宅ローンを組める年齢は40歳！

住宅ローンを組む年齢は、収入や資産も安定してある程度余裕が出てくる40歳前後なら、頭金を多く支払ったり月々の返済額を高く設定したりせずに、ゆとりのある生活が送れます。

40歳なら、完済年齢を65歳として25年ローンを設定しても、ボーナスや退職金等を見越して繰り上げ返済をしたり、定年退職までの約20年は固定金利、その後は変動金利にしたりなど計画すれば、老後も安心して年金と貯蓄で家計を回せるでしょう。

住宅ローンを組む際に大事になるのは「無理のない完済計画」なので、毎月いくらの返済額なら家計に響かず完済できるのか、上限年齢の75歳～80歳までに完済できるのか、などのシミュレーションを元に準備を整えておきましょう。

参考元：国土交通省「平成30年度 住宅市場動向調査～調査結果の概要～」
参考元：住宅金融支援機構公式サイト

執筆者

佐藤

マネ会編集部

ヘルスケア系Web編集・美容系ライターを経験。過去にネット証券会社のカスタマーをしていたこともあり、金融関係にも興味津々。ショッピングが好きでクレジットカードを頻繁に使うものの、ポイント還元など気にしていなかったことを反省。最初は仕組みも使い方も不明で苦手意識を持っていたQRコード決済を、今ではバンバン使って還元に感謝する日々。 現金を持たずにスマホとクレジットカードをポケットに入れて外出できる世の中が理想。

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