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住宅ローンは金利タイプで選ぶ?基礎知識から金利ランキングまで徹底解説!

住宅ローンは金利タイプで選ぶ?基礎知識から金利ランキングまで徹底解説!

マイホームを購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。大きな金額を何年にもわたって返済し続ける住宅ローンですから、自分にベストな選択をしたいと誰もが思うところでしょう。

この記事では住宅ローンの基礎知識をわかりやすく解説! あわせて住宅ローンの最新金利ランキングもお伝えします。

住宅ローンの金利タイプとそれぞれのメリット・デメリット

住宅ローンを選ぶとき、重要な判断材料のひとつとされるのが金利。

実は住宅ローンには3つの金利タイプがあり、どのタイプを選ぶかによって、返済計画や総返済額などが変わります。

長期にわたる住宅ローンの返済は、家計に大きく影響します。どの金利タイプが自分の返済に適しているか、きちんと見極めることが大切です。

住宅ローンは全期間固定金利型、当初固定金利型、変動金利型の3タイプがある

住宅ローンの金利には、全期間固定金利型、当初固定金利型、変動金利型の3タイプがあります。

同じ金融機関の住宅ローンであっても、金利タイプによって適用金利が異なるケースも。住宅ローンを選ぶときには、あとで後悔しないようにそれぞれの違いを理解することが求められます。

まずは、住宅ローンの金利タイプについて、それぞれの特徴とメリット・デメリットを紹介します。

全期間固定金利型のメリット・デメリット

メリット
  • 市場金利が上がっても影響を受けない
  • 返済額が安定しているのでライフプランを立てやすい
  • 金利動向への配慮が不要なので管理がラク
デメリット
  • 当初固定金利型や変動金利型より金利が高めに設定されている
  • 市場金利が下がっても返済額が変わらない

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携しているフラット35に代表されるのが全期間固定金利型住宅ローンを契約した時点で、返済中の金利が固定されるタイプです。

借入れ期間は金利がずっと変わらないため、全期間固定金利型を選ぶと毎回の返済額と総返済額があらかじめ明らかになります。

段階的に金利が上昇する商品もありますが、その場合も上昇後の金利は契約時点で確定しており、返済計画の立てやすさは変わりません。

当初固定金利型のメリット・デメリット

メリット
  • 固定金利期間を終えたあと、市場金利や家計に合わせた金利タイプに見直しやすい
  • 全期間固定金利型よりも低い金利で借入れできることもある
デメリット
  • 市場金利が上がると、固定金利期間を終えたあとに返済額が膨らむリスクもある
  • 借入れ時に返済額が確定していないのでライフプランを立てにくい

当初固定金利型は、借入れ時から2年、5年、10年などの一定期間のみ金利が固定されるタイプです。一般に固定される期間が短いほど、金利は低くなる傾向があります。

定められた期間を終えたあとは、その時点で金利タイプをあらためて選び直します。そのため、契約時点では総返済額などを予測できません。

段階的に金利の上がる全期間固定金利型と似ているように見えますが、先行きを読みにくい点に大きな違いがあります。

変動金利型のメリット・デメリット

メリット
  • どの金利タイプよりも当初の適用金利が低いものが多い
  • 借入れ後に市場金利が下がると、総返済額を減らすことができる
デメリット
  • 市場金利が上がると、支払い利息が増えて元本の返済が進みにくくなる
  • 借入れ時に返済額が確定していないのでライフプランを立てにくい
  • 金利動向への配慮が必要なので管理に手間がかかる

返済中に金利が定期的に見直されるのが変動金利型。金利の見直しは年2回おこなわれるのが一般的です。

どの金利プランよりも低金利で契約できるメリットはあるものの、金利によって支払い利息が変わってしまうことも。

ただし、ほとんどの金融機関で毎回の返済額の改定は5年ごと、なおかつ1.25倍以内に収めるというルールが設けられています。見直しのたびに金利が乱高下するという心配はいりません。

借りるなら全期間固定金利型か変動金利型がおすすめ

どの金利タイプにもそれぞれにメリットとデメリットがありますが、おすすめは全期間固定金利型変動金利型です。

全期間固定金利型は、毎回の返済額に左右されない、安定した返済計画を求める方にぴったり。そして、金利動向に配慮する必要はあるものの、変動金利型は利息を抑えた効率的な返済に向いています。

一方、当初固定金利型は全期間固定金利型と変動金利型の特徴を兼ね備えていますが、それぞれのメリットは半減してしまうのがネックです。

しかし、当初固定金利型は、金利が固定されているあいだは恩恵の多い金利タイプ。比較的短期間で住宅ローンを完済予定なら、当初固定金利型が適しているかもしれません。

月々の支払いに違いは?住宅ローンの借入れシミュレーション

先ほどおすすめした全期間固定金利と変動金利の違いを理解するために、全期間固定金利型と変動金利型でどれほどの差が出るのか、シミュレーションします。

シミュレーションの前提条件

  • 借入れ金額3,500万円
  • 借入れ期間30年
  • 全期間固定金利型の適用金利年0.85%
  • 変動金利型の適用金利年0.45%(11年目と21年目に年0.5%ずつ金利上昇)
  • 元利均等返済/ボーナス払い/繰り上げ返済なし

上記の前提条件を元にシミュレーションした結果は以下のとおりです。

シミュレーション結果の比較
金利タイプ 全期間固定金利型 変動金利型
毎回の返済額 110,178円 (~10年)103,950円
(11~20年)109,172円
(21~30年)111,900円
総返済額 39,664,107円
39,002,684円
支払い利息 4,664,107円 4,002,684円

このシミュレーションでは、変動金利型は全期間固定金利型よりも約66万円ほど総返済額が少なくなりました。

同じ金額を借入れたとしても、全期間固定金利型と変動金利型では、毎回の返済額や総返済額に大きな差が生まれる可能性があることがわかりますね。

総返済額なら変動金利型!全期間固定金利型の安定性も魅力

シミュレーション結果をさらに考察してみましょう。

シミュレーションよりも変動金利型の金利上昇がゆるやかだったとします。10年ごとに金利が年0.100%上がったとすると総返済額は37,732,501円。期間固定金利型とは約190万円もの差がつきます。

逆に、金利が10年ごとに年1.000%ずつ上昇したとすると総返済額は40,654,385円に。結果、全期間固定金利型よりも多く支払うことになるうえ、最後の10年間は毎回の返済は約12万円へアップ。家計への負担増が心配されます。

このことからもわかるとおり、変動金利型は、金利の動きによって家計を助けもあれば負担をかけることもあります。となると、当初から変わらぬ返済が続く全期間固定金利型の安定感は、やはり大きなメリットといえます。

住宅ローンの金利型は、目先の金利にとらわれすぎず、家計とのバランスを考えて選ぶことが大切です。

住宅ローンの金利タイプ別ランキング

住宅ローンの支払いコストを少しでも下げたいなら、情報のアンテナをしっかり立てておきましょう!

ここでは、全期間固定金利型と変動金利型、2つの金利タイプ別におすすめの住宅ローンをランキングで紹介(※)。ぜひ住宅ローン選びの参考にしてくださいね。

(※)新規借入れを対象とする住宅ローンを紹介。ランキング中の金利は2020年5月現在のものです

全期間固定金利型の金利ランキング

2016年に発表された日銀のマイナス金利政策をキッカケに、現在も低金利が続く日本。住宅ローンの全期間固定金利型においても、2017~2020年は1.100~1.500%ほどの低い金利水準が続いています。

当面は低金利が続くとの経済予測もあり、全期間固定金利型のお得感がさらに増している印象です。

1位:みずほ銀行「みずほネット住宅ローン(全期間固定プラン)」

みずほ銀行がネット専用商品として販売する「みずほネット住宅ローン」。こちらの全期間固定プランは設定金利からさらに年0.500%を引下げ(※1)!最長35年もの長期にわたり、わずか年1.120%で住宅ローンを借入れられます。

金利の引下げを適用されるには、みずほマイレージクラブへの入会とみずほダイレクトの契約、さらに(原則として)給与振込みの取引、と3つの条件が課されます。

みずほ銀行に口座を持たない人にはややハードルが高め。しかし、3大メガバンクのひとつであるみずほ銀行と、新たな信頼関係を築くきっかけと考えれば大きなメリットともいえます。

みずほ銀行「みずほネット住宅ローン(全期間固定プラン)」
金利 年1.020~1.120%(全期間固定11~35年)(※1)
諸経費
ローン保証料:必要(※2)(保証会社手数料33,000円)/事務手数料:5,500円/団体信用生命保険料:不要
繰上げ返済手数料 無料(一部繰上げ返済)~33,000円(全額繰上げ返済)
借入れ可能額 50万円~1億円

みずほ銀行のネット住宅ローンは、金利引き下げの適用条件に加え、ローン保証料をはじめとする諸経費にお金がかかるのがネック。

しかし、がんを含む8大疾病を対象とする特約が付帯された団体信用生命保険など、ほかのネット住宅ローンに引けを取らない内容が光ります。

(※1)金利は借入れ期間により異なる/11~15年は年1.02%、16~20年は年1.06%、21~25年は年1.09%、26~30年は年1.11%、31~35年は年1.12%/ただし、借入れ内容や審査結果によっては専用金利(+年0.50%)になることもあります
(※2)一括前払い、もしくは金利年0.20%を上乗せて支払いからを選択/借入れ金額1,000万円・借入れ期間30年の場合、一括前払いのローン保証料は191,370円~669,820円です

2位:ARUHI「スーパーフラット9」

住宅ローン専門の金融機関としては国内最大手のARUHI(アルヒ)フラット35をベースにした独自商品がスーパーフラット9です。

通常のフラット35は年収に対する返済負担率35%以内ですが、スーパーフラット9はわずか20%以内。頭金をあまり払えない若い世代でも借りやすい条件が魅力です。

安定した低金利を利用して、コツコツ返済していきたい方におすすめします。

ARUHI「スーパーフラット9」
金利 年1.250%(全期間固定15~35年)
諸経費
ローン保証料:不要/事務手数料:元金×2.2%/団体信用生命保険料:別途必要(※)
繰上げ返済手数料 無料(インターネットによる一部繰り上げ返済の場合)~55,000円(全額繰上げ返済)
借入れ可能額 100万円~8,000万円

ARUHIの住宅ローンは、仮審査から契約までをオンラインでおこなえるのも便利。1万円から繰上げ返済が無料でおこなえます。

8疾病保障特約が選択できるなど、団体信用生命保険の保障内容も充実。
ただ金利が低いだけではない、心強い住宅ローンです。

2位:埼玉りそな銀行「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」

みずほネット住宅ローンには及ばないものの、埼玉りそな銀行の「りそな銀行<超長期(全期間)固定金利型>」も低金利で目を引く商品です。

他社との最大の違いは、長期間の固定金利を約束しつつ、1年以上1年単位での契約が可能なこと。こまやかな期間設定ができるので、自分に合った返済プランを作りやすいでしょう。

3位:埼玉りそな銀行「りそな住宅ローン」
金利 年1.200(全期間固定1~20年以内)もしくは年1.250%(全期間固定25~35年以内)
諸経費
ローン保証料:必要(保証会社手数料33,000円)/事務手数料:不要/団体信用生命保険料:不要
繰上げ返済手数料 無料(インターネットによる一部繰上げ返済)~33,000円(店頭での一部繰上げ返済と全額繰上げ返済)
借入れ可能額 50万円~1億円

りそな住宅ローンを契約するときには手厚い保障にも注目です。

団体信用生命保険では、年0.250%の金利上乗せで3大疾病(所定のガン・急性心筋梗塞・脳卒中)を、年0.300%の金利上乗せでさらに病気やケガを保障した特約を追加できます。

また、自然災害時に住宅ローンの返済が一部免除になるなどのサポートが受けられるオプションも用意。年0.100~0.300%の金利上乗せで利用可能です。

(※)一括前払い、もしくは金利年0.200%を上乗せて支払いからを選択/借入れ期間35年の場合、借入れ金額100万円あたり20,614円/ただし、借入れ条件によって保証料は変わります

変動金利型の金利ランキング

住宅ローンの金利タイプでは、もっとも低金利となりやすい変動金利型。ここ数年は0.400~0.500%の超低空飛行が続いています。

借りる側にとって嬉しい低金利ですが、金利がほぼ横並びで商品ごとの違いが見えにくい状況です。そのため、変動金利型では、手数料の削減や団体信用生命保険の充実など、金利に加えたメリットをかかげる住宅ローンが増えているようです。

(※)新規借入れを対象とする住宅ローンを紹介。ランキング中の金利は2020年5月現在のものです

1位:ジャパンネット銀行「住宅ローン(全期間引下型)」

ネット銀行大手としてさまざまなサービスを提供するジャパンネット銀行。2019年7月に住宅ローン分野へ新規参入を果たしました。

ジャパンネット銀行の住宅ローンは、なんといっても業界最低水準の金利が特徴。変動金利型で契約するともれなく全期間引下型のプランが選択され、基準金利から金利が一律で引き下げられます(※)。

契約途中で同じ住宅ローンの全期間固定金利型へ切り替えることも可能。ほかにも、契約期間は1カ月単位、借入れ額は10万円単位、繰上げ返済は1円単位など、こまやかな設定も光ります。

ジャパンネット銀行「住宅ローン(全期間引下型)」
金利 年0.399%(※)(変動金利1~35年)
諸経費 ローン保証料:不要/事務手数料:元金×2.2%/団体信用生命保険料:不要
繰上げ返済手数料 無料(一部繰上げ返済)~33,000円(全額繰上げ返済)
借入れ可能額 500万円~2億円(10万円単位)

ネット銀行に不安を感じる方もいるかもしれませんが、ジャパンネット銀行はヤフー三井住友銀行によるグループ会社。ネットでのやりとりにも不安を感じることはないでしょう。

団体信用生命保険ではがんと確定診断された時点で保険金が支払われるなど、実用性の高いプランが用意されています。

(※)基準金利は年2.299%、金利の引下げ幅は年1.900%となっています。金利タイプを変更すると引下げ幅が変わります

2位:auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン」

auじぶん銀行とはいえ、au利用者以外にもぜひ注目いただきたいのが「住宅ローン 全期間引下げプラン」業界トップの低金利はもちろん、団体信用生命保険の手厚い保障は要注目です。

一般の団体信用生命保険も、がん50%保障団体信用生命保険(※1)も、無料で付帯可能。さらに2019年3月からは、がん50%保障団信に全疾病保障(※2)が追加されました。

仮審査から契約までがスピーディなのも魅力で、最短10日ほどで契約が可能です。

auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン」
金利 年0.410%(変動金利1~35年)
諸経費 ローン保証料:不要/事務手数料:元金×2.2%/団体信用生命保険料:不要
繰上げ返済手数料 無料(一部繰上げ返済)~33,000円(全額繰り上げ返済)
借入れ可能額 500万円~2億円

基準金利がかなり低いauじぶん銀行の住宅ローンですが、KDDI株式会社の「じぶんでんき」とセットで契約すると、さらに0.030%が引下げられます。

総返済額を少しでも減らしたい方やau WALLETポイントを集めている方、少しでも安い電力会社を検討している方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか? 

(※1)住宅ローン残高相当額の50%が保険金として支払われます
(※2)すべてのケガと病気で継続180日以上入院となったときに、住宅ローン残高相当額が保険金として支払われます

3位:住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン(通期引下げプラン)」

住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン(通期引下げプラン)」の最大のポイントは、団体信用生命保険と全疾病保障が保険料なしで付帯されることです。

全疾病保障とは、すべての病気とケガを対象に、12カ月間就労できなかったときに保険金が支払われるもの。さらに、契約者が女性なら、ガンと診断されたときに30万円が給付される特約も無料で付帯されます。

ほかにもローン保証料や繰上げ返済手数料も無料など、多くの「0円」で注目を集めています。

住信SBIネット銀行「ネット専用住宅ローン」
金利 年0.457%(※)(変動金利15~35年)
諸経費 ローン保証料:不要/事務手数料:元金×2.2%/団体信用生命保険料:不要
繰上げ返済手数料 無料(一部繰上げ返済)~33,000円(全額繰り上げ返済)
借入れ可能額 500万円~1億円

こちらの住宅ローンの金利は年0.457%ですが、この金利は「通期引下げ」適用後の数字。審査結果によっては年0.100%が上乗せされることもあるので注意しましょう。

先ほどのジャパンネット銀行よりも金利が高いとはいえ、その差はわずか年0.060%ほど。金利差と付帯するサービスの違いをどう見るかで、どちらの住宅ローンを選ぶかの判断がわかれそうですね。

(※)審査結果によっては年0.100%が上乗せされることがあります

住宅ローンでよくある質問

住宅ローンを契約するまでには、これまで経験したことのない手続きや費用が発生します。

そこで、住宅ローンの申込みや契約でよくある質問にお答えします。

ローン保証料などの諸経費とは?

住宅ローンの借入れでは、各種手数料や税金を含む諸経費を準備しなくてはいけません。住宅ローンにかかる諸経費の目安は、新築物件で購入額の3~7%。3,000万円の物件であれば90~210万円ほどが目安です。

諸経費でもっとも高い割合を占めるのがローン保証料(保証料)です。住宅ローンの返済が滞ったときに金融機関への弁済を保証するための費用で、借入れ金額や期間によって金額が変わります。

そのほかの諸経費には、金融機関に対する融資手数料、不動産会社に住宅ローンの手続きを代行してもらったときの斡旋手数料火災保険料地震保険料、そして住宅ローンの契約を交わす際に必要となる収入印紙代があります。

団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンの借入れをする契約者を対象とした生命保険。契約者が亡くなったり高度障害になったりして返済が困難になったとき、保険会社が残りの返済を肩代わりするものです。

団信は契約者が不測の事態に陥っても住宅ローンの返済が保証されるため、ほとんどの金融機関が住宅ローンの契約条件として団信への加入をあげています。

最近は、すべてのケガや病気を対象に住宅ローン残高相当額を保険金として支払う特約も増えています。

住宅ローンの乗り換えとは?

住宅ローンの乗り換えとは、今借りている住宅ローンから別の住宅ローンへ借り換えること。ほとんどの場合、金利の低い住宅ローンと契約し直すのが目的で、金利差によっては毎回の返済額や総返済額を大きく減らせる可能性もあります。

住宅ローンAから住宅ローンBに乗り換えるとすると、まず新たな住宅ローンBと契約します。そして、Bを扱う金融機関からお金を借入れてAを一括返済。そのあとはBを返済していきます。

同じ金融機関の住宅ローン間では基本的に乗り換えはできません。しかし、財形住宅融資(財住)のフラット35同士であれば可能です。

住宅ローンの頭金とは?

マイホームを購入するときの費用を住宅ローンだけでまかなうのは少数派。一般的には、購入金額の一部を自己資金で支払います。この自己資金が頭金です。

頭金は基本的に現金で支払います。先ほどの諸経費と合わせて、ある程度の現金を用意しておくようにしましょう。

住宅の売買契約では、購入金額の一部を手付金として先払いすることがあります。手付金も頭金の一部といえますが、手付金は契約を仮押さえするための保証金のようなもの。契約をキャンセルしても戻らないのでご注意を。

住宅ローンの審査とは?

住宅ローンでは、ほとんどの方が大きな金額を借入れることになります。そのため、借入れの可否について、仮審査・本審査の二段階で審査されることが一般的。

仮審査は住宅ローンを提供する金融機関がおこない、本人確認や住宅ローン以外の借入れ状況などから判断。仮審査をパスすると正式な申込みに進みます。

本審査は金融機関と信用保証会社がおこないます。信用保証会社が入っている場合は、住宅ローンの返済が滞ったとき、申込者に代わって金融機関へ弁済することになります。そのため、仮審査よりも厳しく、申込者の支払い能力が審査されます。

本審査で申込みを否認されることも珍しくなく、ローン保証料の増額といった条件付きで認めらることもあります。

住宅ローンまとめ

マイホームを手に入れるときの強い味方となってくれる住宅ローン全期間固定金利型、当初固定金利型、変動金利型の3つから、自分に最適な金利タイプを見極めることが住宅ローン選びの第一歩です。

住宅ローンとは何十年も付き合うことになるのですから、目先の低金利にばかりとらわれるのは禁物。ライフプラン家計の状況に合わせて、ぴったりの金利タイプを選べるといいですね。

フリーランスのライターとして飲食やマネーの記事を執筆していた経緯を経てマネ会を担当。話題になったQR決済など生活に関わるお金の話題はどんどん使って調べてしまう性格。飲むこと、食べることが好きすぎて自分でおつまみからメインディッシュまで料理するのも大好き。得意料理はイタリアン。ふるさと納税で日本各地の名産物がやってくるのが楽しみで、普段では絶対変えないフルーツやお肉を頬張りながらお得な情報をお伝えします。

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